나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51972 [1] 경기도 성남시 분당구 궁내동 317-9 티움빌라 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51972 [1] 경기도 성남시 분당구 궁내동 317-9 티움빌라 2층 201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51972
• 주소: 경기도 성남시 분당구 궁내동 317-9 티움빌라 2층 201호
• 감정가: 448,000,000원
• 최저가: 313,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2025타경51972 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 궁내동 317-9 티움빌라 2층 201호 | 감정가: 448,000,000원 | 최저가: 313,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51972 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 궁내동 317-9 티움빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 68.02㎡ (약 20.58평)

건물면적(전용): 62.13㎡ (약 18.80평)

1.2. 법적 및 가격 정보

감정가: 448,000,000원

소유자: 조OO

채권자: 박OO (채권자 강제경매 신청)

특이사항: 임대관계 미상 (입찰 전 임차인 현황 필수 확인 요망)

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 궁내동 소재 '성남외국어고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 궁내동은 분당구 내에서도 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당하여 비교적 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공하는 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 진입 및 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통입니다. 다만, 본건 남측으로 노폭 약 4m의 막다른 포장도로에 접하고 있어 대형 차량의 진출입은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용상태

2018년도에 준공된 것으로 추정되는 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 인조대리석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감이며, 내부 상태는 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 무난합니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 보안설비(CCTV), 무인택배함 등 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

3.2. 토지의 형상 및 제한상태

인접지대비 등고 평탄한 자루형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 비행안전제2구역(전술) 등 다양한 규제에 해당됩니다. 특히 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 등 건축 규제가 따르므로 향후 증축이나 리모델링 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매의 형태

본건은 채권자 박OO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자의 부동산을 압류하여 경매를 통해 채권의 만족을 얻는 절차로, 임의경매 대비 복잡성이 있을 수 있으나, 본건의 경우 소유자와 채무자 정보가 명확히 확인되어야 정확한 채권 관계를 파악할 수 있습니다. (제공된 정보 상 채무자 공란)

4.2. 점유 및 임대차 관계

제출된 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사 또는 서류상 임차인 유무가 확인되지 않았음을 의미합니다. 낙찰 후 명도(이사) 진행에 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우나 예상치 못한 점유자가 있을 경우 명도 난이도가 상승하고 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 편의시설

주변이 주택 위주의 지역이므로 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량으로 분당 및 수지 지역의 중심 상권 접근성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육 및 공공시설

'성남외국어고등학교'가 인근에 위치하며, 궁내동의 특성상 학군 수요보다는 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요가 높을 수 있습니다. 분당구 내의 잘 갖춰진 교육 환경 및 인프라를 간접적으로 활용할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 현황

제공된 감정평가서 요약 및 일반적인 입지 조사 결과, 본건 주변의 쾌적한 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 묘지 등)은 관찰되거나 언급되지 않았습니다. (현장 임장 시 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 불확실성

'임대관계 미상'은 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 최우선적으로 해당 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 및 주차

남측 4m 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행에 제약이 있을 수 있으며, 특히 주차 시설이 별도로 명시되지 않은 점은 빌라 거주 시 불편 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 규제

자연녹지지역 및 비행안전구역 등에 따른 건축 관련 규제가 존재하여, 추후 건물의 가치를 올리기 위한 리모델링 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 분당구 궁내동의 주거지역에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 승강기 및 CCTV 등 편리한 시설을 갖추고 있습니다. 감정가 4억 4천 8백만원은 분당 지역의 주거 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 강제경매 사건의 특성과 '임대관계 미상'의 권리적 불확실성을 해소하는 것이 성공적인 투자 여부를 결정할 것입니다.

7.2. 투자 포인트

분당구 소재의 희소성

성남 분당구라는 높은 선호도의 지역에 위치하고 있어 기본적인 수요층이 탄탄합니다.

준수한 토지 지분

토지면적이 68.02㎡(약 20.58평)로 다세대주택치고는 비교적 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 향후 재개발 또는 대지지분 가치 측면에서 유리할 수 있습니다. (토지 지분율 6802.4 확인)

현대적인 건물 설비

승강기, 보안설비, 무인택배함 등 편리한 설비가 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 결론

본 물건은 입지적 장점과 건물 컨디션을 갖춘 우량 물건으로 판단되나, 권리분석 상 '임대관계 미상' 리스크를 사전에 반드시 해결하고 입찰에 참여해야 합니다. 매각물건명세서 및 등기부등본 확인을 통해 권리관계의 안정성을 확보한 후, 주변 실거래가와 유사 매물의 경매 낙찰가율을 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기를 권고 드립니다.

법원 정보

성남지원 경매9계