나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41705 [1] 경기도 평택시 군문동 360 213동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 군문동 소재 ""군문초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 평택역이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

피.씨조 경사지붕 15층 건내 제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 연계하여 단지내 도로로 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(군문택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대 보호구역, 상대보호구역(군문초교), 절대보호구역(군문초교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41705 (1)

소재지: 경기도 평택시 군문동 360 213동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 42.30㎡ (약 12.80평)

토지지분: 42.30㎡ (약 12.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 기본 정보

아파트명: 평택군문2단지 주공아파트

전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건축연도: 1999년 3월 22일 사용승인

총 동수: 15동

총 세대수: 1035세대

건물 구조: 피.씨조 경사지붕 15층 건물 중 1층

토지 면적: 43603.2㎡ (약 13191.46평)

건물 전체 면적: 98354.458㎡ (약 29751.25평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 군문동 소재 "군문초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 평택역을 이용할 수 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 피.씨조 경사지붕 15층 건내 제1층 제102호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 외곽 공도와 연계되는 단지 내 도로로 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(군문택지지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대 보호구역(군문초교), 절대 보호구역(군문초교)입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 주택임차권 (임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.04.25., 확정일자 2022.03.08.)이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 (2025타경41705) 등기, 권리자: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-04-04)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김은주

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등록된 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '김 '로 표기합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을15: 주택임차권, 권리자 김은주, 권리금액 200,000,000원, 말소: 인수, 전입일자 2022.4.25, 확정일자 2022.3.8.

* 인수 보증금 합계: 0원 (참고: 해당 합계 금액은 다른 권리 관계를 나타낼 수 있으며, 물건명세서에 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 환경: 지하철 1호선 평택역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 군문초등학교가 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 군문주공2단지 (1999년 입주, 총 15개동 1035세대)

* 주차: 총 1063대 주차 가능 (지상 406대, 지하 기계식 657대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변 녹지 및 여가: 안성천 주변 수변 시설, 산책로, 자전거 도로 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김 (보증금 200,000,000원)의 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 건축 연도: 1999년 준공으로 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등으로 지정되어 있어 일부 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오스러운 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'이 지정되어 있어 관련 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 군문동에 위치한 군문주공2단지 아파트로, 지하철 1호선 평택역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통이 편리한 편입니다. 주변 환경은 주거단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨가 존재하며, 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수될 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 평택시 군문동은 지역 개발 잠재력이 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 평택역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

* 생활 인프라: 기본적인 생활 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 매매 시세 (전용 59.96㎡ 기준): 180,000,000원 ~ 202,000,000원

* 인수 대상 임차인 보증금: 200,000,000원

본 물건의 최대 리스크는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 최저 매각가인 감정가 210,000,000원에서 임차인 보증금 200,000,000원을 인수한다고 가정하면, 실질적인 낙찰자의 총 부담액은 감정가를 초과할 수 있습니다.

또한, '권리분석' 섹션에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '집합건물 등기부요약' 및 '물건명세서'에 명시된 '을15 주택임차권'은 '인수'되는 권리이며, '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어, 임차인 보증금의 인수 가능성은 매우 높습니다.

현 시세(180,000,000원 ~ 202,000,000원)를 고려할 때, 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 감안하면, 실질적인 투자 가치를 확보하기 위한 입찰가는 매우 보수적으로 산정되어야 합니다.

따라서, 잠재적 인수 금액을 감안하여 감정가 및 시세보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위에서의 입찰은 매수인이 임차인의 보증금 중 일부를 배당으로 회수하지 못했을 때 발생하는 추가 부담을 감당하면서도 시장 가치 범위 내에서 투자를 완료하려는 시도로 볼 수 있습니다. 그러나 예상치 못한 배당 결과에 따라 총 부담액이 시장 가치를 상회할 위험이 상존하므로, 철저한 사전 조사와 함께 투자의사 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.