나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51824 [1] 경기도 광주시 쌍령동 52-61 청석파크빌 4동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ""경안 제1교"" 북동측 인근에 위치하며 인근으로 단독주택
및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,(한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책
지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

택도시보증공사(양도전:이성훈)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

성남지원 2025타경51824 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 쌍령동 52-61 청석파크빌 4동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건 중 3층 302호

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 72.21㎡ (약 21.84평)

* 건물면적: 47.61㎡ (약 14.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 채권 총액: 460,000,000원

* 말소기준권리: 2021.05.21.자 엔케이인베스트대부주식회사 근저당권 (을6)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이성훈) (보증금 175,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021-03-23, 확정일자: 2021-03-02

* 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본상 '주택임차권 이성훈 금175,000,000원 말소'로 확인됩니다.

* 특이사항으로 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 분석에 따름)

* 기타 권리: 소유권이전, 근저당권, 권질권, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

1.4. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 쌍령동, '경안 제1교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

1.5. 상권분석

* 본건 소재지는 주거지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 건물: 2012년 5월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 건물 내 3층 302호입니다.

* 내부 상태: 벽지는 도배, 내벽 일부는 타일 마감되었으며, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 남서측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인의 권리관계가 확약서 제출 등으로 명확하게 정리된 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 다양한 환경 관련 규제가 적용되는 지역에 속해 있어 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주변으로 단독주택 및 다세대주택 등 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 광주시 내 주택 시장의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 인근 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 600만원에서 830만원 수준으로 파악됩니다. 본건(47.61㎡)의 경우, 가장 최근 시세가 반영된 자료들을 바탕으로 보수적으로 산정할 때, 3층이라는 이점을 고려하여 약 130,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가(191,000,000원) 및 채권 총액(460,000,000원)과는 차이가 있습니다. 따라서, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 함께 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.