나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51888 [1] 경기도 하남시 감북동 419-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감북동 소재 ""수도권제1순환고속도로 서하남IC"" 북서측에 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시설, 주택, 창고, 제조장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1~5) : 5필일단의 부정형의 토지로 주상용건부지로 이용중임.
기호7,8,10) : 지목 및 현황 도로임.
기호9) : 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~5) 북측으로 광로2류, 남측으로 포장 세로와 접함.
기호7,8,10) 지목 및 현황 도로임.
기호9) 남동측으로 포장 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (감북동 419-25):도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호2 (감북동 419-6): 도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호3 (감북동 419-22):도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호4 (감북동 419-33):도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호5 (감북동 426-1):도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호7 (감북동 419-39):도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호8 (감북동 419-40):도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>
기호9 (감북동 426-5):도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법> 하남시 공고 제2022-295호(2022.02.11.) 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호10 (감북동 426-6):도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호9)는 지목 답이나 현황 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호6) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지1층 지상3층건물로서,
(사용승인 : 2009. 03. 02)

외벽 : 몰탈위 인조석 붙임, 강화유리 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어, 벽지, 타일 등.
창호 : 샷시 등.

기호11) 쌘드위치판넬구조 경사지붕 단층건물로서,
(사용승인 : 2023. 03. 06)

내, 외벽 : 샌드위치판넬 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

기호6)
1층 : 근린생활시설. 화장실, 계단실 등.
2층 : 근린생활시설. 화장실, 계단실 등.
3층 : 다가구주택 3개호 등.
지층 : 주차장, 물탱크실 등.

기호11) 근린생활시설 등(현황 공실).

설비내역

기호6) 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 도시가스설비 등.
기호11) 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상의 판넬조 창고 약 18㎡ 및 컨테이너박스 6 , 각 1개동 및 리프트가 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51888 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 감북동 419-25

* 용도: 근린시설

* 감정가: 8,639,093,702원

* 토지면적: 846.00㎡ (약 256.01평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1332.21㎡ (약 403.26평)

* 건물 제시외면적: 233.40㎡ (약 70.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 본건 지상의 판넬조 창고 약 18㎡ 및 컨테이너박스 6㎡, 각 1개동 및 리프트는 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 하남시 감북동 소재 "수도권제1순환고속도로 서하남IC" 북서측에 인근하며, 주위는 노변 근린생활시설, 주택, 창고, 제조장 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황:

* 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 토지 기호1~5)는 북측으로 광로2류, 남측으로 포장 세로와 접함.

* 토지 기호7,8,10)은 지목 및 현황 도로임.

* 토지 기호9)는 남동측으로 포장 세로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배다리지구)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 여러 도시계획적 제한이 있음.

2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부:

* 최초 소유권 이전(백을순) 이후 근저당(농업협동조합자산관리회사, 42.96억원, 6억원) 및 임의경매(농업협동조합자산관리회사, 40.96억원) 개시 결정, 압류(하남시) 등기가 존재함.

* 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 근저당(을21)임.

* 등기부채권 총액: 4,896,000,000원.

* 건물 등기부:

* 최초 소유권 보존(지영숙) 이후 토지와 유사한 권리관계가 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 근저당(을13)임.

* 등기부채권 총액: 4,896,000,000원.

* 임차인 현황:

* (주)바름에프앤비: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-01-26, 대항력 없음.

* (주)성보수산: 보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-04-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-12, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 김범수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-05, 대항력 없음.

* 김정민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-22, 대항력 없음.

* 김진영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-10, 대항력 없음.

* 김홍균: 보증금 50,000,000원, 차임 2,970,000원, 전입일자 2010-01-27, 대항력 있음.

* 농업법인주식회사배다리: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-10-18, 대항력 없음.

* 대한씨엘티 주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2024-06-07, 확정일자 2024-06-07, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 없음.

* 민병화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-02, 대항력 없음.

* 박갑석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-14, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-08-01, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 박흥순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-27, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-07-17, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 안형우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-24, 대항력 없음.

* 원홍준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-03, 대항력 없음.

* 윤창순: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-27, 확정일자 2020-11-27, 배당신고일자 2025-04-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-05-11, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 이현백: 보증금 80,000,000원, 차임 2,900,000원, 전입일자 2024-05-02, 대항력 없음.

* 이희진: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-10, 대항력 없음.

* 정광열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-20, 대항력 없음.

* 정유성: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2018-09-12, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-05-22, 대항력 있음.

* 주식회사다원종합주방: 보증금 30,000,000원, 차임 1,900,000원, 사업일자 2020-01-06, 대항력 없음.

* 주지연: 보증금 50,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입일자 2009-05-07, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-05-29, 대항력 있음.

* 지 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2005-04-27, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 황원익: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-07, 대항력 없음.

* 황의솔: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-03, 확정일자 2022-05-10, 배당신고일자 2025-05-02, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김 , 박 , 송 , 이 , 지 )에 대한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 향후 명도 협상 및 잠재적 부담을 신중하게 검토해야 합니다.

3. 상권분석

* 입지: 수도권제1순환고속도로 서하남IC 인근의 노변 지역으로, 교통 접근성은 양호합니다. 그러나 주위 환경이 주택, 근린생활시설, 창고, 제조장 등이 혼재된 지역이므로, 업종 특성 및 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 활용: 건물은 제1종근린생활시설, 단독주택, 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있으며, 복합적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 환경: 제조장, 창고 등 산업 시설과 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 해당 시설들의 운영 현황 및 잠재적 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 생활정보

* 교통: 수도권제1순환고속도로 이용이 편리하여 광역 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있으나, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 주택, 상가, 산업 시설이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 김 (전입 2017.07.12), 박 (전입 2014.08.01), 송 (전입 2013.07.17), 이 (전입 2015.05.11), 지 (전입 2005.04.27) 등의 임차인은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력을 갖추고 있어, 인수 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 정유성(전입 2018.09.12), 주지연(전입 2009.05.07) 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 없어 배당 순위 분석 시 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외된 판넬조 창고, 컨테이너 등은 현황 파악 및 철거, 이전 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다양한 개발 및 행위 제한 사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물 현황: 제시외 건물(창고, 컨테이너)의 무단 점유 또는 용도 외 사용 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 하남시 감북동에 위치한 근린생활시설 용도의 토지 및 건물로, 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경이 주거, 상업, 산업 시설이 혼재된 지역 특성을 가지므로, 투자 가치 판단 시 이러한 복합적인 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 등기부상의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항이 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 수도권 신도시 인근 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 근린생활시설, 주택, 상가 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높아 복합적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 8,639,093,702원에서 시작하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금(미상) 및 명도 비용, 토지이용계획상 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임차인 현황 재확인, 주변 시세 조사, 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.