나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51743 [1] 경기도 광주시 양벌동 산94-4 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51743 [1] 경기도 광주시 양벌동 산94-4 임야 경매

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성남지원 경매9계 2025타경51743 | 소재지: 경기도 광주시 양벌동 산94-4 | 감정가: 68,376,000원 | 최저가: 32,707,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51743 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 산94-4

용도: 임야

감정가: 68,376,000원

토지면적: 3256.00 제곱미터 (약 985평)

매각대상: 토지일부지분매각 (건물면적 없음)

1.2. 개별 특이사항

본 건은 임야의 지분(일부) 매각 건으로, 토지 전체 면적 3256.00 제곱미터 (약 985평) 중 일부 지분만 매각 대상입니다.

가장 큰 리스크는 '맹지' (지적도상 도로 없음), '급경사 자연림'의 형태 및 이용상태, 그리고 '보전녹지지역'을 포함한 다수의 규제 제한입니다.

특히, 현황상 연고 미상의 분묘 5~7기가 소재하고 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 경기도 광주시 양벌동 소재의 "양벌리쌍용아파트" 북동측 후면 산간에 위치합니다.

주변은 주택지대 후면의 산간을 따라 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

교통 접근성은 매우 취약하며, 본 건까지 차량 접근은 사실상 불가능합니다. 대중교통 이용 또한 매우 불편한 지역입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본 건 토지는 사다리형의 급경사 자연림으로, 지상에는 침엽수 및 활잡목 등이 생육 중입니다.

지적도상 맹지 상태로, 개발이나 활용을 위해서는 인접 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필수적입니다.

토지의 북측 일부는 현황상 묘지(분묘 5기)로 이용되고 있으며, 이는 감정평가서에도 명확히 기재되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 및 권리 현황

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 신OOOOO

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 별도 확인 필요)

권리 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

3.2. 핵심 권리 분석

지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각하는 건입니다. 매각 후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요한 전형적인 '지분 물건'의 특성을 가집니다.

공유자 우선매수신고: 타 공유자가 매각기일 1회에 한하여 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 수 있습니다. 이는 낙찰 가능성을 낮추는 가장 큰 변수입니다. (공유자가 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 우선매수권을 행사할 수 없음.)

분묘기지권 리스크: 연고 미상의 분묘 5~7기가 소재하는 것으로 확인됩니다. 해당 분묘가 분묘기지권을 성립한다면, 토지 이용에 막대한 제한이 따르며, 법정 다툼의 소지가 매우 높습니다. 최저매각가격이 이 분묘 소재로 인한 제한을 반영한 가격임을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본 건은 주거지 후면 산지에 위치한 임야로, 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변 환경은 "양벌리쌍용아파트"와 같은 주택 단지의 배후 임야이며, 기본적인 생활 인프라는 아파트 단지 인근을 이용해야 합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 규제

용도지역: 도시지역, 보전녹지지역 (가장 큰 규제)

제한구역: 가축사육제한구역(일부제한구역 포함), 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)수변구역, 특별대책지역

특징: 보전녹지지역 및 공익용산지, 자연보전권역 등 중첩된 규제로 인해 형질 변경 및 개발 행위에 매우 큰 제약이 있습니다. 사실상 현 상태 보전을 목적으로 하는 토지로 판단해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

외부 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 특정되어 알려진 주요 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 단, 본 건 토지 자체에 연고 미상의 분묘 5~7기가 소재하는 것이 가장 큰 내부적 리스크입니다.

5. 잠재적 리스크

토지 개발의 불확실성: 맹지, 급경사, 보전녹지지역 및 다중 규제로 인해 단기적, 중장기적 개발 가능성은 매우 낮습니다.

권리 관계의 복잡성: 지분 매각, 공유자우선매수 리스크, 타 공유자와의 관계 설정 등 권리 관계가 복잡합니다.

분묘 처리 문제: 분묘기지권 성립 시, 분묘의 이장 및 처리가 불가능하거나 막대한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 연고 미상인 경우에도 법적 절차는 복잡합니다.

수익성 제약: 토지 현황상 투자 회수 기간이 길어지거나, 추가적인 비용(도로 확보, 분묘 처리, 소송 비용 등)이 발생할 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 규제가 많은 임야의 '일부 지분' 매각 건으로, 높은 권리 리스크(공유자우선매수, 분묘기지권)와 토지 이용상 리스크(맹지, 급경사, 보전녹지지역)를 동시에 안고 있는 전형적인 '고위험 물건'입니다.

실수요 목적보다는 규제와 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근해야 하는 투자 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

초장기적 관점의 투자: 광주 양벌동 일대의 도시 확장 및 개발 압력 증가에 따른 미래 가치 상승을 기대하는 초장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 다중 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따른 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 지분을 취득할 기회를 노려야 합니다.

공유물 분할 소송 전략: 지분 매입 후 타 공유자에게 지분 매도를 유도하거나, 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지의 경매를 유도하는 '특수 물건 투자 전략'이 필요합니다.

6.3. 최고의 입지

최고의 입지: 본 건은 규제가 심하고 개발이 어려운 임야로, '최고의 입지'라고 평가하기 어렵습니다. 다만, 양벌동 주거지 후면에 위치하여 장기적으로 보전 녹지 가치 또는 완충지 역할의 잠재적 가치는 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계