나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51629 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 삼합리 347-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 소재 ‘삼합리 마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사의 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하며, 일련번호(3~5)는 그 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(4),(5) : 계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(철골위판넬경사지붕) 2층건으로서
외 벽 : 난연판넬 마감 등.
창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(제조업소) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 토지 기호(1) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㉠컨테이너박스 창고 약 30㎡, ㉡컨테이너박스 창고 약 39㎡, ㉢파이프조 판넬지붕 창고 약 40.85㎡, ㉣파이프조 펜스 가벽 약 18.5m가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 본건 지상의 컨테이너박스 2동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
4. 목록3.4.5.는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51629 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 기OOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 본건 지상의 컨테이너박스 2동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

3. 목록3.4.5.는 지분매각임

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 토지

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 삼합리 347-1

용도: 공장 부지

토지면적: 1649.00㎡ (약 498.82평)

토지 지분: 1497.347㎡ (일부 지분 매각 대상)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물

구조: 일반철골구조, 철골 위 판넬 경사지붕 2층 건물

주요 용도: 근린생활시설 (제조업소)

건물 면적: 776.54㎡ (약 234.71평)

건물 지분: 776.54㎡ (전체 매각)

건물 제시외 면적: 40.85㎡ (파이프조 판넬지붕 창고)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,719,105,000원

토지 총 면적: 1649.00㎡ (약 498.82평)

건물 총 면적: 776.54㎡ (약 234.71평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 소재 '삼합리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 창고, 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 공업지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리구역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있습니다. 총 등기부채권 합계는 3,014,920,168원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권 (2023-03-31 접수)에 의해, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

부동산 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주가 달라질 경우, 법률에 따라 건물 소유자에게 토지 이용권을 인정하는 것으로, 별도의 계약 없이도 효력이 발생하며 건물 철거 특약이 없는 경우 성립될 수 있습니다. 따라서 본건의 경우, 해당 지상권의 존재 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사육가온보라매

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-09-02

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주시 곤지암읍 삼합리는 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 경제는 산업 및 물류 활동에 기반을 두고 있습니다. '삼합리 마을회관' 인근의 입지는 지역 내에서의 접근성을 확보합니다.

4.2. 업종 적합성

건물이 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 토지 역시 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어, 제조업, 창고업 등 다양한 산업 및 상업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 곤지암리조트와 같은 휴양 시설과 다양한 식당 (예: BHC 곤지암리조트점, 구일 가든 등)이 분포하고 있습니다. 또한, GS25 편의점 등의 기본적인 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서 종합폐기물처리시설 설치 사업이 추진 중이며, 이는 해당 사업의 진행 상황 및 최종 입지에 따라 잠재적인 영향이 있을 수 있습니다. 해당 시설의 구체적인 위치 및 사업 진행 상황은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건은 '법정지상권'이 등기부상 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유권자와 건물 소유권자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 법적으로 인정받는 것으로, 토지 사용료(지료) 발생 및 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 낙찰자는 법정지상권의 존부 및 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 중복사건 및 다수의 권리관계

사건번호에 "(1)"이 붙어 있고, '중복사건'이라는 특이사항이 있으며, 등기부상 다수의 채권자 (근저당, 가압류, 압류 등)가 존재합니다. 이는 권리관계가 복잡하고, 경매 절차의 변동 가능성이 있음을 시사합니다.

6.3. 지분매각

목록 3, 4, 5번 물건은 지분 매각 대상입니다. 이는 해당 필지들의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되는 것으로, 낙찰 후 나머지 지분 소유자들과의 공유 관계가 형성됩니다. 공유물 분할, 사용 수익 등에 있어 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있어, 단독 소유에 비해 불편함이 따를 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

본건 토지 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 박스 창고 2동이 소재하나, 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 또한, 약 40.85㎡ 규모의 파이프조 판넬지붕 창고가 제시외 건물로 있으나, 건물명세서상 '건물 제시외면적'으로 기재되어 있어 일괄 매각에 포함될 가능성이 있습니다. (정확한 포함 여부는 현장 확인 필요).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 계획관리지역으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 17억 원대이며, 토지 및 건물의 규모 또한 상당합니다. 그러나 '법정지상권' 존재 가능성, 여러 필지의 '지분 매각' 포함, 다수의 권리 관계 및 중복 사건 등 복잡한 권리 분석 및 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 법정지상권은 낙찰 후 토지 사용에 대한 비용 발생 등 중요한 부담이 될 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업/물류 시설의 중심지로서의 잠재력: 경기도 광주는 수도권 동남부의 주요 산업 및 물류 거점으로 성장하고 있으며, 본건의 입지는 이러한 성장세를 활용할 수 있습니다.

* 계획관리지역의 용도적 혜택: 다양한 개발 및 사업 활동이 가능한 계획관리지역에 위치하여, 향후 활용 방안 모색이 용이합니다.

* 지분 매각으로 인한 시세 차익 가능성: 지분 매각 물건은 일반적으로 경쟁률이 낮아 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 복잡성을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 1,719,105,000원을 기준으로 산정하되, 법정지상권, 지분매각 등 복잡한 권리 관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 법정지상권으로 인한 추가 비용 발생 가능성과 지분 매각으로 인한 활용의 제약을 감안하여, 보수적인 접근이 필요할 것으로 보입니다. 정확한 예상 입찰가는 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리관계 분석 결과에 기반하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.