나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50751 [1] 경기도 광주시 신현동 523-15 백일홍하우스 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현 현대모닝사이드 2차 아파트"" 북동측 인근에 위치
하며 부근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고,
농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지1층 - 4층 건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면""내부구조도""참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 유재홍)로부터 2026.03.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 523-15, 백일홍하우스 104동 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

본 건의 감정가는 197,000,000원입니다.

토지 면적은 56.38㎡ (약 17.05평)이며, 건물 면적은 50.22㎡ (약 15.19평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하 1층부터 지상 4층 건물 중 3층 302호입니다.

본 건물은 2012년에 준공되었습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현 현대모닝사이드 2차 아파트" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본 건 남측으로는 로폭 약 4-6미터의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역 및 성장관리구역(주거형)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 3월 30일 서민금융진흥원의 가압류입니다.

이후 국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매가 진행되었습니다.

등기부상 유재홍 임차인의 주택임차권(220,000,000원)이 존재하나, 해당 권리는 말소 예정입니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 3월 6일자로 임차인 유재홍에 대해 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사합니다.

기타 임차인으로 안권혁 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으며 대항력이 없습니다.

이로써 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 상권과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 내 및 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

인근 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 환경은 주거지로서 전반적으로 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 리스크가 크게 감소할 것으로 예상되나, '안권혁' 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 실제 관계를 파악하기 위한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

건축 연식이 2012년으로, 장기 보유 시 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택으로, HUG의 적극적인 채권 행사 및 임차인과의 합의를 통해 권리 관계가 정리될 가능성이 높아 보입니다.

특히, HUG의 확약서 내용은 낙찰자의 명도 부담을 상당 부분 경감시켜 줄 수 있는 긍정적인 요소입니다.

다만, '안권혁' 임차인의 존재와 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우, 실거주 또는 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

HUG의 확약서 제출로 인한 임차인 명도 리스크의 현저한 감소.

주변 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력 확보 시 시세차익 기대.

실거주 목적의 안정적인 주거 환경 및 투자 목적의 임대 수익 가능성.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 15.8평) 및 건축 연식(2012년)을 가진 '아트리움' 단지의 물건이 2026년 5월 1일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 197,000,000원이며, 건물 전용 면적은 50.22㎡ (약 15.19평), 토지 지분 면적은 56.38㎡ (약 17.05평)입니다.

유사 물건의 거래 사례와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 판단됩니다.

시세 및 경쟁 상황에 따라 적정 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 해당 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.