나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51817 [1] 경기도 하남시 망월동 1193 알5주차빌딩 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사중앙초등학교, 미사중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 신도시내 아파트단지, 상가주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 근거리에 지하철5호선 '미사역', '하남풍산역'과 본건대지 북측으로 마을버스정류장이 소재하며 반경3km 내 '상일I.C'가 소재하는 등 편리한 편임.

건물의 구조

2019년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설(일반음식점) 3층건으로서,

- 외벽 : 루버판넬 마감 등,
- 내벽 : 기호(1)과 기호(2)는 일괄 인테리어마감(치장벽돌, 몰탈 위 페인팅, 판넬 등), 기호(3) 내지 기호(5)는 몰탈, 페인팅 마감 등,
- 창호 : 샷시창호 등
- 주차대수 : 46대(본건 기호(4), 기호(5), 옥탑)임.

이용상태

기호(1), 기호(2) 일괄 근린생활시설(일반음식점-송정상 한우정육식당), 기호(3) 주차장출입구, 기호(4), 기호(5)는 주차장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프린클러, 1층~2층 사이 출입제어설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 근린생활시설 및 자동차관련시설(주차장) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측으로 중로에 접하고 북서측으로 막다른 소로에 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 노외주차장 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사중앙초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 ‘사진용지’와 같이 본건에 부착 또는 별도로 소재하는 제시외 건물 등은 임차관계인 탐문조사 등으로 보아 소유현황이 미상인바 평가외하였음.

- 기호(1), 기호(2) 일괄 사용 중인 '송정상 목장' 관계인 탐문조사 결과 임차인(김석희)가 작년부터 개업하여 이용 중인 것으로 조사되었으며 진위여부는 별도확인이 필요함.

- 본건은 통칭 주차빌딩으로 본건 공히 일괄 사용함이 타당하다고 사료되는바 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 2. 는 근린생활시설 목록3.은 주차장출입구 목록4.5.는 주차장으로 이용 중임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51817 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1193 알5주차빌딩 (새주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 346)

용도: 자동차 관련시설, 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 13,445,000,000원

토지면적: 1152.70㎡ (약 348.68평)

건물면적: 2215.18㎡ (약 670.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

물건 종류: 집합건물 (근린생활시설, 주차장)

사용승인일: 2019년 12월 24일

1.2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사중앙초등학교, 미사중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 신도시 내 아파트단지, 상가주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 지하철 5호선 '미사역', '하남풍산역'이 소재합니다. 또한 본건 대지 북측으로는 마을버스 정류장이 소재하고, 반경 3km 내 '상일I.C'가 소재하는 등 교통 환경이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (조암농업협동조합 근저당권)

등기부채권 총액: 12,065,000,000원

주요 권리 내역:

* 근저당: 안중농업협동조합 (5,565,000,000원), 조암농업협동조합 (6,500,000,000원) - 모두 말소 예정

* 압류: 하남시, 국, 경기광주세무서장, 익산시 - 모두 말소 예정

* 임의경매개시결정: 안중농업협동조합 (4,252,850,240원) - 말소기준 권리보다 후순위

임차인 현황:

* 유한회사우돈가정육식당송정상목장: 보증금 270,000,000원, 차임 20,000,000원, 전입/사업일자 2020-06-03, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 있음.

* 유한회사우돈가축산송정상목장: 보증금 100,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입/사업일자 2020-06-08, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 있음.

* 주식회사에스피디바인포레: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2022-05-27, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 근거)

주의사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수됩니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 임차인과의 별도 합의 또는 배당 절차에 따라 보증금 회수가 이루어졌거나 예정되어 있음을 의미할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인들의 보증금(총 3억 7천만 원)은 잠재적 인수 부담으로 간주될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 해당 임차인과의 관계, 보증금 회수 방안 등을 상세히 확인하고 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 하남시 망월동 일대는 신도시 개발이 활발히 이루어진 지역으로, 아파트 단지, 상가 주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

건물 용도 및 활용: 본 건물은 '자동차 관련시설' 및 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 구성되어 있습니다. 특히 '송정상 한우정육식당'으로 이용된 이력이 있으며, 내부 주차장 시설을 갖추고 있어 해당 지역의 상업 활동 및 주민 편의 제공에 기여할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

접근성: 지하철역(미사역, 하남풍산역) 및 간선도로(상일IC 인근) 접근성이 우수하여, 외부에서의 고객 유입 및 내부 사용자들의 이동이 용이합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 본 건 인근에 미사중앙초등학교와 미사중학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

편의시설: 신도시 내에 위치하여 아파트 단지, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있으며, 향후 추가적인 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 2.7억 원 및 1억 원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 경매 절차상 변수가 발생할 경우 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있어, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

건물 이용 현황: '송정상 목장' 관계인 탐문 조사 결과, 임차인(김석희)가 작년부터 개업하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 해당 내용의 진위 여부 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 알5주차빌딩으로, 2019년 신축된 건물이며 자동차 관련 시설 및 제2종근린생활시설로 활용되고 있습니다. 미사 신도시의 중심부에 자리하여 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변에 교육시설이 위치하는 등 생활 인프라 또한 양호합니다. 감정가는 134억 4천 5백만 원이며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

다만, 본 건의 최대 관건은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 제공된 정보상 '인수 보증금 합계 0원'으로 되어 있지만, 총 3억 7천만 원에 달하는 보증금의 실질적인 처리 방안(배당 또는 인수)에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 따라서, 해당 권리관계에 대한 심층적인 법률 검토 및 현장 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 내외관이 비교적 양호하여 즉각적인 대규모 수리나 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

뛰어난 입지: 하남 미사지구 내 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되며, 신도시 개발에 따른 수혜를 받을 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 자동차 관련 시설과 일반음식점으로 이용 가능한 바, 다양한 업종의 사업자가 관심을 가질 수 있는 유연성을 지닌 건물입니다.

편리한 교통망: 지하철역 및 주요 도로 접근성이 좋아, 건물 이용자의 접근 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 13,445,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 개발 전망, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 최종적인 법적 효력을 갖는지, 혹은 배당 순위 및 예상 배당률 등을 통해 임차인의 보증금 회수가 확실한지에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 불확실성이 해소된다는 전제 하에, 시장 경쟁 상황 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 보수적인 접근이 권장됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 별도 컨설팅을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.