나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51585 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 2층가226호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51585 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 2층가226호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매9계 2025타경51585 | 소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 2층가226호 | 감정가: 469,000,000원 | 최저가: 229,810,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51585 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스 근린생활시설 2층가226호

용도: 근린생활시설

감정가: 469,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.03㎡ (약 3.34평)

건물면적(전용): 43.26㎡ (약 13.09평)

층수: 지하 4층/지상 10층 건 중 제2층

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 미사강변도시의 대형 지식산업센터인 '미사강변스카이폴리스' 내에 위치합니다. 주변은 미사초등학교 북측 인근이며, 대규모 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하는 신도시 지역입니다. 지식산업센터 내 근린생활시설로서 고정적인 업무시설 배후수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

자차 이용 시 올림픽대로, 강변북로, 서울양양고속도로 미사IC 등이 인접하여 서울 강남 및 수도권 광역 교통 접근성이 우수합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준이나, 9호선 미사 연장(2030년 예정) 등 향후 교통 호재도 존재합니다.

2.3. 토지 및 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 4층/지상 10층 대형 복합시설 중 2층에 해당하며, 상가 2층은 1층 대비 임대료 경쟁력 및 지식산업센터 내부의 고정된 업무 수요를 기반으로 목적성 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 및 등기사항

매각대상은 토지와 건물의 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물에 대한 권리 취득에 있어 안정적입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채권자가 모두 김OO으로 기재된 점은 특이사항이나, 채권의 성립 경위 등 세부적인 권리 관계는 등기부등본 및 말소기준권리 분석을 통해 철저한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

현재 기호(가)는 제2종근린생활시설(상호: ITS)로 이용 중이며, 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 잔금을 납부하기 전 반드시 현장조사 및 점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. 임차인이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 '미사강변스카이폴리스'는 연면적 31만㎡가 넘는 강남권 최대 규모의 지식산업센터 복합단지로, 오피스 1,173실, 기숙사 392실, 근린생활시설 398실 등으로 구성되어 약 1만 명 이상의 고정 배후수요를 갖추고 있습니다. 이 상권은 지식산업센터 근무 인원(주중 고정 수요)을 기반으로 한 오피스 상권이며, 주변 아파트 단지의 주거 인구(주말 수요)도 일부 흡수할 수 있는 복합 상권입니다.

4.2. 상업시설의 현황

2층에는 직장 어린이집과 대규모 체험존(키즈카페, 체험관 등)이 확정 또는 조성되어 있어, 이러한 집객시설로 인한 유동인구 유입 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 지식산업센터 내 상가의 과도한 공급으로 인해 일부 측면부 상가는 공실이 발생하는 등 상권 활성화에 시간이 걸릴 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

주변 환경은 한강과 대형 공원(미사한강공원)이 인접해 있어 쾌적성이 높은 지역입니다. 통상적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 도축장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부/전부 제한지역)과 역사문화환경보존지역이 포함되어 있어, 개발 및 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 권리 관계 리스크 (최우선)

'임대관계 미상'이 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 매수인이 보증금을 인수하게 되므로, 입찰 전 반드시 점유 현황 및 임대차 관계를 파악하고 명도 저항에 대한 대응책(명도소송 또는 협의)을 마련해야 합니다.

5.2. 공실 및 수익률 리스크

지식산업센터 상가는 고정 배후 수요가 있지만, 상가 호실 수가 많아 (약 400개 호실) 공실 문제가 발생할 수 있습니다. 2층 상가인 점을 고려하여 해당 호실의 현재 임차인(ITS) 업종의 안정성을 파악하고, 만약 공실이 된다면 2층에 적합한 업종(사무실 지원 시설, 학원, 병원 등)으로 재임대를 고려해야 합니다.

5.3. 정책적 리스크

준주거지역이지만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '역사문화환경보존지역' 등이 포함되어 있어 추후 용도 변경이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 지식산업센터 건립 당시의 용도에 맞춰져 있기에 일반적인 상가 운영에는 큰 지장이 없으나, 투자 전 반드시 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 하남 미사강변도시의 랜드마크 지식산업센터 내 위치한 근린생활시설로, 대규모 상주 인원이라는 확실한 배후 수요를 확보하고 있는 우량 물건입니다. 감정가(469,000,000원) 대비 상권 활성화와 공실률을 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 경매의 특성상 '임대관계 미상'에 대한 철저한 현장조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 올림픽대로 접근성이 뛰어난 미사IC 초입에 위치하며, 한강 조망권 및 공원 인접으로 근무환경의 쾌적성이 높습니다.

안정적 배후 수요: 약 1만 명 이상의 지식산업센터 고정 근무 인원과 미사강변도시 주거 인구를 동시에 품을 수 있는 상권입니다.

2층 상가의 경쟁력: 1층 대비 저렴한 가격으로 입찰하여, 2층의 집객시설(직장 어린이집, 스포츠 테마파크, 체험존)을 활용한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계