나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51844 [1] 경기도 광주시 송정동 406-23 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독
주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 물건까지의 차량출입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제203호 로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 임

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방(도시가스) 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재하는 건물 기준 북서측, 북동측 방면으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

송정동 406-23 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 본건 소재 건물에 ""309동""으로 표식이 되어 있는바, 현황은 인접 다세대건물과 단지(단지명: 효성베스트빌)를 구성하고 있는것으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51844 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 송정동 406-23 2층 203호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2005년 04월 02일

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.25㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.25㎡ (약 14.6평)

건물면적: 64.29㎡ (약 19.4평)

건물지분: 64.29㎡ (약 19.4평)

1.4. 가격 정보

감정가: 180,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 03월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑20)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권(권리자: 박경일, 권리금액: 180,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 발생하며, 해당 보증금은 180,000,000원입니다. (물건명세서 참고사항)

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차권 등기는 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 등기 사항

말소기준권리 외 국민건강보험공단의 압류(갑21)가 있습니다.

전유부 등기상 등기구분 을5 주택임차권(박경일)은 인수(말소: 인수)로 표기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례를 보면, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택이 200,000,000원에서 238,000,000원 사이에 거래되었습니다.

- 송정낙원포레시티 (2016년식, 70.15㎡): 238,000,000원 (2026년 5월)

- 신안팰리스 (2010년식, 72.39㎡): 200,000,000원 (2026년 5월)

- 브론즈빌 (2010년식, 76.6㎡): 215,000,000원 (2026년 5월)

본건은 2005년식으로 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 오래되었으며, 건물면적(64.29㎡) 또한 비교 대상 물건들보다 다소 작은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 박경일 씨의 보증금 180,000,000원입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

감정가(180,000,000원)가 최근 주변 시세(200,000,000원 ~ 238,000,000원)보다 낮게 평가되어 있습니다. 이는 인수될 보증금 180,000,000원을 고려하면 낙찰 후 총 부담액이 시세보다 높아질 수 있다는 점을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주시 송정동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 하지만 2005년 건축물이라는 점, 그리고 가장 큰 위험 요소인 180,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 가능성이 존재한다는 점을 매우 신중하게 고려해야 합니다. 감정가가 보증금액과 동일하며, 주변 시세보다 낮게 책정된 점은 인수되는 보증금으로 인한 추가 비용 부담을 감안한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주택지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 조건(건축 연도, 면적, 권리관계)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 실제 부담하게 될 총액(낙찰가 + 인수되는 보증금의 일부)이 주변 시세를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 감정가를 고려하여, 입찰가를 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하지만, 주변 시세 범위 내에 있으며, 인수되는 보증금과의 관계를 고려한 보수적인 금액입니다. 다만, 배당 과정에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.