나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51845 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51845 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 3층 302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51845
• 주소: 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 17-5 석정힐, 에이 3층 302호
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2025타경51845 | 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 17-5 석정힐, 에이 3층 302호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 80,850,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성남지원 2025타경51845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51845 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4, 석정힐에이 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 90.00㎡ (약 27.22평)

건물면적: 76.11㎡ (약 23.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 등기사항증명서상 '석정힐에이'로 기재되어 있으나, 현황은 '석정힐 A'로 표시되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음리보건진료소' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근 지역을 살펴보면, 자연환경이 비교적 양호한 편이나, 대규모 편의시설이나 상업시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다. 다만, 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한 구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다. 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 주택 임차권(임차보증금 157,000,000원)이 등기되어 있는 것으로 확인됩니다. 이 임차권의 인수 여부 및 배당 관계는 명확한 권리 분석이 필요하며, 경매 참여 시 해당 임차인의 배당 현황 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 본건 단지의 진출입로로 사용되는 인접 토지(관음리 246-6)가 사유지이므로, 해당 토지의 사용 관계 및 분쟁 가능성 등은 경매 참여 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 퇴촌면 관음리는 전원주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 인근 관음리보건진료소, 소규모 마트, 식당 등이 생활 기반을 형성하고 있습니다. 교통 상황이 보통 수준임을 고려할 때, 광주시 주요 상권이나 수도권으로의 이동은 차량을 이용하는 것이 편리할 것으로 판단됩니다. 해당 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 내부 구조는 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 시설은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 건물로 진입하는 사유지 도로(관음리 246-6)의 사용 문제입니다. 해당 토지 소유주와의 관계 및 향후 도로 사용에 대한 분쟁 발생 가능성은 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 등기된 주택 임차인이 존재하므로, 임차인의 대항력 유무와 배당을 통한 보증금 회수 여부를 철저히 확인해야 하며, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 더불어, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 제한이 있어 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면의 주거 지역 내 다세대주택으로, 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 편입니다. 다만, 사유지 도로 이용 문제와 등기된 임차인의 존재는 명확한 권리 분석과 주의 깊은 접근이 필요한 부분입니다. 감정가 1억 6,500만원을 기준으로, 이러한 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

퇴촌면 지역의 부동산 가치 상승 가능성 및 향후 개발 여지를 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 다세대주택이라는 점을 감안할 때, 실거주 목적 또는 장기적인 투자 목적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 도로 문제와 임차권 문제는 투자 전에 반드시 해결 방안을 모색하거나 인수 후 관리 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계