나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51845 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음리보건진료소' 남동측 근거리에 위치하며
주위는 다세대주택 및 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지상4층 건물내 3층 302호로서,
외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 '방3, 거실, 주방, 욕실2 등'의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 등기사항전부증명서상 사유지인 '관음리 246-6(지목 '도로')' 토지를 통하여 노폭 약6.5미터 내외 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2025.04.02.자)상,
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 157,000,000원) 등기
되어 있음.
②본건 소재 단지의 진출입로로 이용 중인 '관음리 246-6' 토지는 등기사항전부증명서상
사인소유인 바, 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 등기사항증명서상 '석정힐에이'로 기재되어 있으나, 현황은 '석정힐 A'로 표시되어 있음
2. 주택도시보증공사(양도전:서미연)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4번지, 석정힐에이 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51845 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

감정가는 165,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 3층 302호입니다.

토지 면적은 90.00㎡ (약 27.23평)이며, 건물 면적은 76.11㎡ (약 22.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

신 주소지는 경기도 광주시 천진암로694번길 17-5 (퇴촌면 관음리)입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음리보건진료소'에서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태

북서측 하향의 완경사지대에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

서측으로는 등기사항증명서상 사유지인 '관음리 246-6'(지목 '도로') 토지를 통하여 노폭 약 6.5미터 내외의 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설

'관음리보건진료소'가 인근에 위치해 있으며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2022.10.24.)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리

갑7. 압류 (국민건강보험공단, 2022.10.24.)

주요 권리 사항

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.24.)

* 주택임차권: 서미연 (보증금 157,000,000원, 전입 2021.06.10, 확정 2021.05.11)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서 )

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-10

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(양도전: 서미연)로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다.)

인수되는 권리

주택임차권은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

특이사항

* 건물 명칭: 등기사항증명서상 '석정힐에이'로 기재되어 있으나, 현황은 '석정힐 A'로 표시되어 있습니다.

* 진출입로: 본건 단지의 진출입로로 이용 중인 '관음리 246-6' 토지가 사유지이므로, 경매 참여 시 해당 토지의 이용 관련 사항을 유의하시기 바랍니다.

* HUG 확약서: 주택도시보증공사로부터 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 협조하겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설

본건 소재지는 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

인근 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 약 75㎡)의 '힐링하우스(A동,B동)'가 2026년 5월 19,000만원에 거래되었습니다. 또한, '스타포레102동'(전용 약 58㎡)도 같은 달 19,000만원에 거래되었습니다. 신축 건물인 '삼환스타팰리스(106동)'(전용 약 72㎡)는 2026년 5월 35,800만원에 거래되어, 신축 및 입지에 따라 시세 차이가 큰 것으로 나타납니다.

시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 165,000,000원이며, 건물 면적 76.11㎡ (약 23평)임을 고려할 때, 인근 거래 시세(19,000만원 이상) 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

'관음리보건진료소'가 인근에 위치하며, 퇴촌면 소재지의 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

다세대 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

사유지 진출입로

단지 진출입로로 사용되는 '관음리 246-6' 토지가 사유지이므로, 향후 도로 사용에 대한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 명칭 불일치

등기부상 명칭과 실제 현황 명칭 간의 차이가 있으나, 이는 통상적인 정비 절차로 해결 가능할 수 있습니다. 다만, 계약 시 확인이 필요합니다.

HUG 관련 확약서

임차인이 대항력을 포기했다는 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 실제 이행 여부는 낙찰자가 직접 확인하거나 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 안전합니다.

토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 적용되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 6,500만원 대비 최근 인근 시세가 1억 9,000만원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이며, 특히 임차인이 대항력을 포기함에 따라 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 사유지인 진출입로 문제, 건물 명칭 표기 차이, 복잡한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적 거래 사례(1억 9,000만원) 대비 감정가(1억 6,500만원)가 낮아 가격 메리트가 있습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기로 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 지역 발전 잠재력: 수도권 내에서 상대적으로 저평가된 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대 및 단독주택 위주의 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 건물 면적은 76.11㎡ (약 23평)이며, 토지 지분은 90.00㎡ (약 27평)입니다.

감정가는 165,000,000원입니다.

최근 인근 거래 사례를 살펴보면, 유사 면적의 '힐링하우스(A동,B동)'가 2026년 5월 19,000만원에 거래되었습니다.

인수되는 임차보증금이 없다는 점과, 잠재적 리스크(사유지 진출입로 등)를 종합적으로 고려하여, 최근 거래 시세인 1억 9,000만원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.