나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51688 [1] 경기도 광주시 매산동 732-4 포레힐스 디동 OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리 마을회관 서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 소규모 공장 및 창고, 농지 등이 혼재하는 지역으로
주거지로서의 제반 환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 위치한 버스정류장까지는 도보 10여분
소요되고 버스로 북측 광주시 중심지까지 약 15여분 소요되는 등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로서
외벽 : 치장 벽돌마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 도로와 접하고, 현황은 인접하고 있는 단지 및
도로와 경계 구분 없이 이용중임(후첨 사진참조).

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별
대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강대환)로부터 2026.2.5.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51688 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 732-4 포레힐스 디동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

준공년월: 2016년 8월

건물 규모: 4층 건물 중 1층

총 세대수: 8세대 (포레힐스 D동 총 8세대)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 61.36㎡ (약 18.56평)

건물 면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 소재하며, 매산2리 마을회관 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농지가 혼재되어 있는 지역으로, 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 도보 약 10분 소요됩니다. 버스를 이용하면 북측 광주시 중심지까지 약 15분 정도 소요되는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 인접 도로

본건 토지는 지적도상 남동측으로 노폭 약 6미터 도로와 접하고 있습니다. 현황으로는 인접한 단지 및 도로와 경계 구분 없이 이용되고 있으며, 토지의 형상은 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 27일에 등기된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정(2025타경51688)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(대위변제 전 임차인: 강대환)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 없음 (주의: 물건의 특이사항 및 주의사항에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 제공된 권리분석 및 HUG의 확약서 내용에 따라 대항력은 포기된 것으로 분석됩니다.)

* 주택임차권 (을5): 강대환, 230,000,000원, 2024년 3월 5일 말소.

* 임차권경정 (을5-2): 강대환, 말소: 인수. (주의: '을5'의 임차권이 말소되는 것으로 표기되었으나, '을5-2' 임차권경정에서 '인수'로 표기되어 혼동의 여지가 있습니다. 그러나 HUG의 확약서 내용이 최종적으로 우선 적용됩니다.)

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서: 2026년 2월 5일 제출된 확약서에 따르면, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용이 명시되어 있습니다.

* 결론: 상기 HUG의 확약서 내용에 따라, 본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 소유권이전: 갑2 (2016-10-27), 갑3 (2021-10-25), 갑4 (2022-03-03)

* 가압류: 갑5 (2024-09-11), 주택도시보증공사, 10,000,000원, 인수. (주의: '갑5' 가압류는 '말소기준권리'보다 후순위이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권 외 다른 권리에 대한 별도 언급이 없어, 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 해당 권리가 낙찰 후에도 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 강제경매: 갑6 (2025-02-27), 주택도시보증공사, 230,000,000원, 말소 (말소기준권리).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 표기, 구체적인 내역 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본 물건이 위치한 매산동 일대는 주택가와 함께 소규모 공장, 창고, 농지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 편의시설은 광주시 중심지로 이동해야 접근성이 좋습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

* 삼호맨션(1997년식, 연립, 84.47㎡): 130,000,000원

* 한솔골든타운(1996년식, 연립, 74.64㎡): 82,000,000원

* 리치하우스(2015년식, 다세대, 46.34㎡): 107,000,000원

4.3. 시세 분석

본건은 2016년식 다세대주택으로, 전용면적 55.04㎡(약 16.65평)입니다. 최근 유사한 연식 및 면적의 다세대주택인 '리치하우스'(46.34㎡)가 107,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건물의 시세는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, '삼호맨션'의 84.47㎡가 130,000,000원에 거래된 점은 다세대주택과 연립주택 간의 가격 편차가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 내부에는 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 개발 호재

* 교통: 수서~광주 복선전철 사업(2030년 개통 목표) 추진 중으로, 개통 시 강남 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

* 개발: 광주역세권 2단계 도시개발 사업, 쌍령지구 개발 등 지역 개발이 활발히 진행 중입니다.

* 환경: 주변에 소규모 공장, 창고, 농지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다. 하지만 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (광주시는 폐기물 처리 시설 현대화 및 공원화 사업 등을 추진하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가와 시세 괴리

본 물건의 감정가는 249,000,000원이지만, 주변 유사 매물의 실거래가는 82,000,000원에서 130,000,000원 수준입니다. 이는 감정가가 실제 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 권리관계의 복잡성

HUG의 확약서로 인해 임차인의 대항력은 포기된 것으로 보이고 인수되는 보증금은 0원으로 분석되지만, '인수'로 표기된 임차권경정(을5-2) 등 일부 등기부상 표기와 실제 법적 효력 간의 해석에 주의가 필요합니다. (다만, HUG의 확약서 내용이 최종 효력을 가질 것으로 판단됩니다.)

6.3. 지역 개발 계획의 불확실성

광주시의 교통 및 도시 개발 호재는 긍정적이나, 이러한 계획들이 실제 사업 추진 일정 및 결과에 따라 가치 상승에 미치는 영향은 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 특징입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 강대환 씨의 대항력은 포기되었으며, 이에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 0원입니다.

그러나 본 건의 감정가(249,000,000원)는 주변의 유사한 다세대 및 연립주택 실거래가(82,000,000원 ~ 130,000,000원)와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다. 이러한 시세와의 괴리는 투자 가치 판단에 신중함을 요구합니다.

교통 및 도시 개발 호재는 긍정적이나, 현재로서는 높은 감정가로 인해 시세 차익을 통한 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: HUG 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년에 준공된 건물로, 리모델링이나 대규모 수리 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 수서-광주 복선전철, 광주역세권 개발 등 교통 및 도시 인프라 확충으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 본건 건물 면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

* 주변 실거래가 (2026년 5월 기준):

* 46.34㎡ (다세대) : 107,000,000원

* 74.64㎡ (연립) : 82,000,000원

* 84.47㎡ (연립) : 130,000,000원

* 분석: 본건의 면적과 유사한 '리치하우스'(46.34㎡)가 107,000,000원에 거래된 점을 고려하여, 본건의 적정 시세는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 매우 높으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 140,000,000원

* (감정가 대비 약 44% ~ 56%)

* 상기 범위는 주변 실거래가와 본건의 면적을 기준으로 산정한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 제외되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.