나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51768 [1] 경기도 광주시 능평동 374-5 에코빌 101동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '중앙골프연습장' 북동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남서측 인근에 통과하는 간선도로(태재로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 기타지붕 4층 다세대주택중 4층 403호로서
외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호 로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 6. 9.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51768 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 374-5 에코빌 101동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 42.50㎡ (약 12.85평)

건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

건물명: 에코빌 101동

총 층수: 4층

해당 층: 4층

사용 승인일: 2013.09.17

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '중앙골프연습장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 남서측 인근에 통과하는 간선도로(태재로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에는 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

권리 분석 결과

말소기준권리: 2022년 5월 17일 접수된 김미경 씨의 근저당권 (을5, 금60,000,000원) 입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6(근저당권), 갑6(가압류), 갑7(강제경매), 을7(주택임차권) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (물건명세서 참고)

임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (송 )

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 3월 11일

확정일자: 2022년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 5월 24일

비고: 2026년 6월 9일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 716,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해)

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린상가 등이 주로 분포하고 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통 여건

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

이용 상태

본 물건은 다세대주택으로, 내부 방 2개, 거실, 주방, 식당, 화장실 2개 등으로 구성되어 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역

급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 포기 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 세부 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보

본 물건에 공동담보 설정이 있었던 것으로 보입니다. 관련 상세 내용은 등기부등본 및 추가 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

HUG 인수조건 변경

HUG의 인수 조건 변경 사유 및 관련 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계 미상

현재 공실인지, 또는 임대 중이라면 임대 조건이 어떻게 되는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 7천만원입니다. 건물 전용 면적 약 10.62평, 토지 지분 약 12.85평의 소형 주택입니다.

주요 권리 사항으로는 대항력 있는 임차인이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함으로써 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 말소기준권리인 근저당권 이후의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

주변 환경은 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 교통 상황도 보통 수준입니다.

전반적으로 소형 주택을 찾는 실수요자나 소액 투자자에게 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차보증금 인수 리스크 해소

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높아졌습니다.

소형 면적의 실거주 및 투자 가치

약 10.62평의 전용면적으로 1-2인 가구의 실수요자에게 적합하며, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능한 점이 특징입니다.

인근 시세 대비 저평가 가능성

주변 시세와 본 물건의 감정가를 비교 분석하여, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 160,000,000원 (전용면적 53.84㎡, 3층) - 포레스빌(103동)

* 2026년 5월 9일: 164,000,000원 (전용면적 59.96㎡, 1층) - 두루미인3차(바동)

* 2026년 5월 5일: 247,000,000원 (전용면적 52.3㎡, 4층) - 필하우스

본건 물건의 건물 면적(35.10㎡, 약 10.62평)은 제공된 매매 사례들의 전용면적(53.84㎡, 59.96㎡, 52.3㎡)보다 작습니다.

가장 유사한 거래 사례인 포레스빌(103동)의 3층 매물이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 면적이 더 작으므로 이보다 낮은 가격선에서 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정

감정가: 170,000,000원

인수 보증금: 0원

유사 면적 거래 사례: 약 160,000,000원 수준

본건의 작은 면적과 4층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 시세 수준 및 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

주변 시설 및 혐오시설

현장 조사 및 지도 검색 결과, 해당 물건 주변은 주거지역으로 다세대주택, 연립주택, 근린상가가 혼재하고 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 대중교통 시설이 갖추어져 있습니다. 특정 혐오시설이나 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.