나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51635 [1] 경기도 광주시 능평동 119-11, 119-34, 119-41 에코앤뷰 110동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 ""능원초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(모임지붕) 지하1층 지상4층 중 제2층 제201호로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용주임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필 일단의 완경사지의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1~3) 공히 계획관리지역, 성장관리 계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.3.6.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 명시된 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 경기도 광주시 능평동 119-11, 119-34, 119-41에 위치한 에코앤뷰 110동 2층 201호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지면적은 42.28㎡ (약 12.78평)이며, 건물면적은 50.90㎡ (약 15.38평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 268,000,000원입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능원초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 세필 일단의 완경사지에 위치한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함됩니다.

주변 반경 내에서 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매(사건번호: 성남지원 2025타경51635)로 진행됩니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025.02.19)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 195,000,000원입니다.

주요 권리로는 선순위 임차권이 있으나, 2026년 3월 6일자로 임차권 승계인인 주택도시보증공사에서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다.

집합건물 등기부요약 상 주택임차권(이은혜)은 말소 처리되었으며, 이는 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 명시되어 있습니다.

따라서, 본 경매를 통해 부동산을 취득하는 낙찰자는 별도의 임차인 관련 인수 부담이 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 주변 시세 자료 분석 결과, 유사한 연식의 다세대주택(전용면적 약 53.84㎡)은 2026년 5월 9일 160,000,000원에, 다른 유사 연식의 다세대주택(전용면적 약 59.96㎡)은 2026년 5월 9일 164,000,000원에 거래되었습니다.

건축 연도가 더 신축인 유사 면적(약 52.3㎡)의 다세대주택은 2026년 5월 5일 247,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본건 건물의 건축 연도는 2014년으로, 비교적 최근에 지어진 건물에 속합니다.

건물 면적 50.90㎡(약 15.38평)를 기준으로 볼 때, 최근 거래된 유사 연식의 다세대주택 시세를 감안하면 시장 가격은 대략 145,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정평가액 268,000,000원과 비교했을 때, 최근 시장 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 능원초등학교와 근거리에 위치하여 자녀가 있는 가정에 편리한 교육 환경을 제공합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 경우, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였고, 등기부상 임차권이 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

이는 법적으로 명확하게 정리된 사항이나, 경매 초기 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 혼선을 줄 수 있는 부분입니다. 그러나 최종적인 권리 분석상으로는 인수 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이는 입찰가를 산정함에 있어 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

주변 생활 환경 및 교통 여건 또한 무난한 수준으로, 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

다만, 감정평가액과 실제 시장 거래가 사이에 괴리가 존재하므로, 경매 참여 시 실거래가를 기반으로 한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 또는 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 기반으로 시장 가치를 파악하여 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 주변 다세대주택의 실거래가 및 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

유사 연식의 인근 다세대주택 실거래가(160,000,000원 ~ 164,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 145,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정평가액(268,000,000원)과 실거래가 사이의 괴리를 고려하고, 경쟁 상황 및 추후 수익성을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 가치를 상회하는 금액이나, 감정가 대비 유리한 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 접근이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.