나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51877 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 '풍생중학교' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통
상황 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 7층 709호로서

외벽 : 외장석재, 몰탈위페인트 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측이 각각 약 50미터, 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)
(접합),중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사
기지 및 군사시설보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51877 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층709호

* 건물명: 지앤느 모란

* 사용승인일: 2020년 04월 28일

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설/근린생활시설/공동주택)

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

* 건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 원OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '풍생중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 전반적인 교통 상황이 매우 편리합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형 토지로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 약 50미터 도로, 남측 약 20미터 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 14일 삼성카드 가압류 (금 28,651,799원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 04월 08일

* 확정일자: 2022년 03월 29일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 03월 26일

* 비고: 임차인 원성일은 본 경매 신청 채권자(원성일)와 동일인으로 추정됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부현황 요약:

* 갑2: 소유권이전 (1번 신탁등기말소)

* 갑3: 소유권이전 (매매)

* 갑4: 가압류 (삼성카드, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (원성일, 본건 경매)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 28,651,799원 (말소기준권리 금액 기준)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 성남동 일대는 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설이 밀집한 지역으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 시설: 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택 등으로 이용이 가능하나, 방화지구, 시가지경관지구 등 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 풍생중학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 교육환경 보호 관련 규제 사항 확인 필요)

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 원성일은 대항력이 있으나, 본인이 채권자로 경매를 신청한 경우로 파악되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 만약 분석이 잘못될 경우 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 규제: 방화지구, 비행안전제5구역 등 관련 법규에 따른 개발 제한 또는 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류, 가압류, 강제경매가 존재하며, 소유권 변동 이력이 있어 권리관계를 꼼꼼히 재확인할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내 상대보호구역 및 비행안전구역 지정이 있어 관련 규제 사항을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 성남시 중원구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지입니다.

* 전용면적 21.42㎡(약 6.48평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 규모입니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 채권자로 직접 경매를 신청하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 상 일부 규제 사항이 존재하나, 일반상업지역 내 위치하여 상업적 활용성은 유지될 것으로 보입니다.

* 안정적인 투자 또는 실거주용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철역과 버스정류장이 매우 가까워 교통이 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호합니다.

* 임차인 리스크 확인: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 안전성을 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세분석:

* 최근 21.42㎡ 면적의 실거래가는 2026년 4월 18일에 15,600만원(성남시 중원구)에, 2026년 7월 7일에 15,000만원(건물명 동일, 위치 오류 가능성 있음)에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 154,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금(185,000,000원)은 본 경매의 채권자(원성일)가 직접 신청한 경매 건으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 따라서, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 시세가 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.