나이스옥션 법원경매 성남 2025타경923 [1] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역(5호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
각종 근린생활시설, 업무용부동산, 오피스텔 등이 소재하는 상가지대로서 하남미사지구의
대규모 아파트 단지 등을 배후지로 하고 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 미사역이 소재하여 일반
적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제107호로서
2019.01.14. 사용승인되었으며,
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 세멘몰탈위 페인팅 등
천 정: 텍스마감 등
창 호: 강화유리, 새시창호 등

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기설비, 천정매립형 시스템에어컨설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 40m의 미사대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m, 15m의 보행자전용
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(미사지구),광로3류(폭 40m~50m)(접합),소로1류(폭
10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공주택특별법>,배출
시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법
시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 공실상태이나 상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경923 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 107호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 1,067,000,000원

* 토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

* 건물면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무용부동산, 오피스텔 등이 소재하는 상가지대임.

* 주위환경: 하남미사지구의 대규모 아파트 단지 등을 배후지로 하고 있음.

* 교통: 대상물건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 미사역이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

* 토지: 세장형의 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 40m의 미사대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m, 15m의 보행자전용도로와 접함.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 근저당. 신한은행. 2024-07-04. 권리금액 804,000,000원.

* 모든 등기된 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 925,983,740원.

* 주요 등기사항 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2019-03-22)

* 갑3: 소유권 이전 (2024-07-04, 매매 1,150,000,000원)

* 을2: 근저당 (신한은행, 2024-07-04, 804,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (하나카드주식회사, 2024-08-06, 5,707,350원)

* 갑5: 가압류 (농협은행, 2024-08-06, 6,735,828원)

* 갑6: 가압류 (중소기업은행, 2024-09-05, 103,695,897원)

* 갑7: 가압류 (삼성카드, 2024-09-30, 5,844,665원)

* 갑8: 압류 (하남시, 2025-01-23)

* 갑9: 임의경매 (신한은행, 2025-03-12, 685,389,458원)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 현황 공실 상태임.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 입지: 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(5호선) 북동측 인근, 상가지대로에 위치함.

* 배후 수요: 하남미사지구 대규모 아파트 단지를 배후지로 하며, 오피스텔 등도 소재하여 풍부한 배후 수요를 갖춤.

* 유동인구: 미사역 역세권 및 대로변에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 우수함.

* 상권 특성: 각종 근린생활시설, 업무용부동산, 오피스텔 등이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음.

* 임대 시세: 주변 유사 면적 상가의 임대료는 보증금 2,000만원~5,000만원, 월세 110만원~380만원 수준으로 형성되어 있음. 이는 공급 과잉으로 인한 높은 공실률의 영향도 있는 것으로 분석됨.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 대로변에 접하여 차량 접근성 또한 우수함.

* 편의시설: 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 각종 상업시설, 마트, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변환경: 하남미사호수공원, 망월천 등 근린 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 경매 사건으로, 일반 경매물건과 일부 절차상 차이가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역이나, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 발생할 수 있음.

* 공실 위험: 현재 물건은 공실 상태이며, 미사지구 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률이 지속되고 있어 신규 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성을 고려해야 함.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 9억 2천만원 이상으로 높으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본건은 미사역 역세권의 중심 상업지에 위치한 근린상가 건물로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 및 생활 환경을 갖춘 투자 가치가 높은 물건임.

* 2019년 사용 승인된 신축급 건물로서 건물의 노후화에 따른 부담이 적으며, 주변 상권의 활성화로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

* 등기상 복잡한 권리관계가 설정되어 있으나, 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 사항은 없음.

* 다만, 미사지구 상가 시장의 높은 공실률과 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 임대 조건, 주변 시세, 공실 현황 등을 면밀히 조사하고 투자 계획을 수립해야 함.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지: 지하철 5호선 이용 편리 및 높은 유동인구 확보 가능.

* 대규모 배후 단지: 인근 아파트 단지 및 오피스텔 등으로 인한 안정적인 수요 기반.

* 활성화된 상업지구: 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수하며, 주변 상권 발달로 인한 시너지 효과 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공 건물로 관리비 부담이 적고 최신 시설 이용 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사 용이.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 감정가: 1,067,000,000원

* 직전 거래가 (등기 기록상): 1,150,000,000원

* 본 건은 미사역 역세권의 우수한 입지 조건과 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 직전 거래가도 감정가를 상회하는 수준임을 고려할 때, 감정가 이상의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 인근 상가 시장의 공급 과잉으로 인한 높은 공실률과 경쟁 심화 가능성을 감안하여, 시장 상황과 낙찰 후 임대수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 안정적인 임대 수익률 확보 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 감정가의 90% ~ 105% 수준인 약 9억 6천만원 ~ 11억 2천만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과, 유사 물건의 실제 거래 사례, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.