나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30446 [1] 경기도 양평군 개군면 계전리 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 계전리 소재 <계전2리마을회관> 동측 인근에 위치하고, 인근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 직접적으로 접근이 불가능하고 인근 시내버스정류장 등이 소재하나 운행빈도가 낮아 교통여건은 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 완경사 부정형 토지로, 기준시점 현재 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 보전관리지역(보전관리지역), 소하천(2019-07-23)(신내천)(저촉), 지방2급하천(2019-07-23)(신내천)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2017-12-20)(신내천)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하천구역(2022-10-26)(신내천)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임

제시목록 외의 물건

본건 토지상 분묘5기(전체 면적 약 330㎡) 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 분묘5기(전체 면적 약 330㎡) 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 여주지원 2025타경30446 (1)

소재지: 경기도 양평군 개군면 계전리 162-1

용도: 임야

감정가: 62,992,000원

토지면적: 4064.00㎡ (약 1223.45평)

토지지분: 2032㎡ (약 614.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 개군면 계전리 소재 <계전2리마을회관> 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 직접적인 접근은 어렵습니다. 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나 운행 빈도가 낮아 교통 여건은 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 인접 토지 및 인접 도로 대비 완경사의 부정형 토지로, 기준시점 현재 자연림 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2024년 11월 18일 접수된 주식회사디케이마린의 2번 박진구 지분 가압류 (채권액 12,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 12,000,000원입니다.

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 임야로서 주변이 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 현재 상업적 활동이 활발한 상권으로 보기 어려우며, 지역 특성상 농업 및 주거 기능 위주로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 <계전2리마을회관>이 소재하나, 대중교통 접근성이 낮아 생활 편의시설 이용에 다소 불편함이 예상됩니다.

* 교통: 차량의 직접적인 접근이 제한적이며, 대중교통 운행 빈도가 낮아 일상생활에서의 교통 불편함이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체 면적 중 일부 지분(2032㎡ / 4064㎡)만 매각되는 건입니다. 따라서 매수 후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 입찰 참여 시 공유자의 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘 5기(전체 면적 약 330㎡)가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권의 성립 가능성을 내포하며, 이로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 제시된 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인한 가치 제한을 반영한 금액입니다.

* 맹지: 본건은 인접 도로와 직접적으로 접하지 않는 맹지입니다. 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 해결 방안 마련이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전관리지역에 해당하며, 소하천, 지방2급하천, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역, 자연보전권역, 하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 있어 복잡하고 까다로운 절차가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 임야의 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수 신고 가능성, 분묘기지권 존재, 맹지라는 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 복잡한 토지이용계획 상의 각종 제한으로 인해 실질적인 활용에 큰 제약이 예상됩니다. 제시된 감정가 62,992,000원은 이러한 여러 제약 조건을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 본건의 경우, 일반적인 투자 관점에서 높은 수익을 기대하기는 어렵습니다. 명확한 시세차익이나 즉각적인 활용 수익을 기대하기보다는, 추후 공유자 지분을 추가 매입하여 전체 토지를 확보하거나, 해당 지역의 장기적인 개발 가능성 변화 등 매우 특수한 경우에 한해 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 투자 목적보다는 실익 추구나 잠재적 가치 변동에 기대를 건 접근이 불가피합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 최저매각가격은 62,992,000원입니다.

* 토지상 분묘 5기(약 330㎡)로 인한 사용 제약, 맹지라는 점, 그리고 지분매각이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰 가치는 감정가보다 현저히 낮게 책정해야 합니다.

* 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 향후 공유자와의 협상 가능성 및 분묘 처리, 도로 확보 등 추가적으로 발생할 수 있는 비용과 시간을 충분히 감안해야 합니다.

* 본 물건에는 명확한 인수 부담이나 별도의 권리 관계는 없습니다. 다만, 분묘 처리 및 도로 확보 방안 마련에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 충분히 인지해야 합니다.

* 이러한 잠재적 위험 요소를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 44,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 매우 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 답사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.