나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51920 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 198-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음3리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 근린생활시설, 전/답 및 임야 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 완경사지로서, 자체 평탄화 하여 현황 주거나지임.

기호(2,4) : 공히 사다리형의 완경사지로서, 자체 평탄화 하여 현황 단독주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

기호(6) : 사다리형의 완경사지로서, 본건의 남측 타인소유 토지와 비슷하게 약간 높으며 일부 경사지 상태이나 토지의 효용 측면에서 기호(1) 토지와 일단으로 이용이 합리적이므로 이를 고려함.

기호(7) : 부정형의 완경사지로서, 현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1,2,6) : 본건 동측으로 노폭 약 5M의 도로와 접함.

기호(4) : 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5~7M의 도로와 접함.

기호(7) : 본건이 도로 등임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,6) :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(7) :계획관리지역, 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 제시외 관정 1기가 소재하며 국가지하수정보센터 등에서 확인되는 내용은 굴착심도 150M, 굴착직경 200M임. 본 관정은 제시외로 평가하였으나 소유자 미상인 바 경매진행시 참고하시기 바람.
(위치 등은 후첨 '지적및건물개황도' 참고)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3, 5) 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
[기호(3) 사용승인일 : 2023.05.10]
[기호(5) 사용승인일 : 2023.05.03]

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

기호(3, 5) 공히 단독주택 및 제2종근린생활시설로서,

지1층 : 제2종근린생활시설(사무소),
1층 : 방, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등,
2층 : 방, 가족실, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지열난방설비 등이 되어있으며, 내진설계건축물(2020-신축신고-43,44)이 건물에 표기 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록7.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2025타경51920 (1)

경기도 광주시 퇴촌면 관음리 198-54

용도: 단독주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 1,530,113,360원 (십오억 삼천십일만 삼천삼백육십원)

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.85평)

건물면적: 344.68㎡ (약 104.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유천신용협동조합 (정보 기재 상)

총 등기부채권액: 1,086,779,000원 (십억 팔천육백칠십칠만 구천원)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음3리마을회관' 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 전원주택, 근린생활시설, 전/답 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지(기호 1, 2, 4, 6)는 전반적으로 사다리형의 완경사지로서 자체 평탄화하여 현황 단독주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 또한, 토지 일부(기호 7)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접도로상태: 본건 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 5~7m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 도시관리계획 및 환경 관련 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2022-04-06)

* 채권자: 유천신용협동조합 (임의경매 신청)

* 총 담보채권액: 약 10억 8678만원 (등기부 기재 채권 총액 기준)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 비고: '목록 7'은 지분매각 대상입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (특이사항으로 명시, 임대관계는 미상임)

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건과 같은 단독주택 및 근린생활시설과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 정보를 통해 지역 내 부동산 거래가 활발함을 간접적으로 파악할 수 있습니다.

* 주변 다세대 매매 사례 (2026년 5월 거래 기준):

* 면적 약 75.14㎡, 거래가 19,000만원

* 면적 약 72.74㎡, 거래가 35,800만원

* 면적 약 58.62㎡, 거래가 19,000만원

* 분석: 제공된 다세대주택 사례들의 전용면적당 가격은 약 252만 원/㎡에서 492만 원/㎡ 수준으로 다양하게 나타납니다. 본 건의 건물 면적(344.68㎡)을 고려할 때, 유사한 가격 수준으로 적용 시 상당한 가치를 가질 수 있으나, 이는 토지 가치 및 건물 자체의 특성을 반영한 직접적인 비교는 아닙니다. 본 건은 단독주택지에 위치하며, 토지 면적이 상당하여 주거용 외 상업적 활용 가능성도 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 (2개동)

* 사용승인일: 2023년 5월 10일 (건물 3), 2023년 5월 3일 (건물 5)

* 건축물 용도: 단독주택 및 제2종근린생활시설 (지하 1층: 사무소, 1층: 주거/상가, 2층: 주거)

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 지열난방설비, 내진설계 적용

* 주변 시설: 제공된 정보상으로는 혐오시설은 확인되지 않으며, 전원주택 단지 및 자연환경이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있습니다. 해당 지상권의 설정 목적, 존속 기간, 권리자, 세부 조건 등에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 면적 불일치: 등기부상 총 토지 면적(1388.00㎡)과 건축물대장의 토지 연면적 합계(522㎡) 간 상당한 차이가 존재합니다. 토지 제시외 면적이 0.00㎡인 점을 고려할 때, 지분 매각 대상 토지(목록 7)의 구체적인 면적 및 활용 방안, 그리고 나머지 토지의 이용 상태에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 제시외 면적: 건물 제시외 면적 1.00㎡가 있으며, 감정평가서상 제시외 관정 1기가 소재하나 소유자 미상으로 평가되었습니다. 이는 현황 조사 시 참고 사항입니다.

* 임대관계 미상: 보증금 합계는 0원이지만, 구체적인 임대차 계약 내용은 확인되지 않아 현황 조사 시 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 최근 건축된 단독주택 및 근린생활시설로, 넓은 토지 면적과 주거 및 상업용으로 활용 가능한 이점을 가지고 있습니다. 임차인 관련 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 토지 면적의 차이와 지분 매각 대상 토지에 대한 명확한 이해도 중요합니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 사용승인을 받은 건물로, 현대적인 시설과 건축 기준을 충족합니다.

* 넓은 토지 면적: 1388.00㎡ (약 419.85평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 다목적 활용: 단독주택과 제2종근린생활시설로 동시에 이용 가능하여 임대 수익 및 자가 사용의 유연성이 있습니다.

* 무부담 인수: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자금 부담이 적습니다.

* 쾌적한 자연환경: 전원주택 단지와 인접한 자연 친화적인 입지를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1,530,113,360원

총 채권액: 1,086,779,000원

주요 리스크: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재

본건의 가장 큰 리스크인 지상권의 세부 내용(존속기간, 권리자, 범위 등)을 파악하는 것이 최우선입니다. 지상권의 조건에 따라 본건의 실질 가치 및 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 지상권으로 인한 가치 하락분을 정확히 산정하기 어렵습니다. 따라서, 감정평가액을 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 1,071,079,352원 ~ 1,224,090,688원)

본 범위는 지상권 등 미확인 리스크를 고려한 예시이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.