나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51810 [1] 경기도 광주시 삼동 234-22 라팰리스 107동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""삼동역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 구조(사용승인일자: 2016.06.27) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장타일 붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 다락이 소재하고 있습니다. 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리의 완경사지를 평탄 조성한 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 지적상 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 후첨 '내부구조도'와 같이 다락이 소재합니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안광민)로부터 2026.04.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51810 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 234-22 라팰리스 107동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 364,000,000원

토지면적: 82.62㎡ (약 24.97평)

토지지분: 82.625㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.70㎡ (약 22.29평)

건물지분: 73.705㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동에 소재하며, 삼동역 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트와 다세대주택이 혼재되어 있으며, 개발 가능성을 지닌 지역으로 평가됩니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다. 경강선 삼동역을 통해 성남 및 수도권으로의 이동이 가능하며, 경충대로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 04월 28일 접수된 근저당권(채권최고액 150,000,000원, 채권자 이순재)입니다.

권리분석 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

* 소유권 이전: 정연 → 손영윤 (2021.02.24 매매)

* 근저당권: 이순재 (2021.04.28, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 안광민 (2023.03.28, 380,000,000원)

* 가압류: 한국자산관리공사 (2022.05.04, 55,593,440원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.18, 380,000,000원) - 본건 경매 개시

특이사항으로 '대항력있는임차인'이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 04월 08일자로 제출된 확약서에 따라, 임차인 안광민은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 하였습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 인수할 임차보증금은 0원입니다. 따라서 본건 경매물건은 권리상 특별히 복잡한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 성명: 안광민 (안 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-24

* 확정일자: 2021-02-03

* 배당신고일자: 2023-03-28

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의. (인수 보증금: 0원)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 53.91㎡, 198,000,000원 (약 367만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 79.94㎡, 130,000,000원 (약 163만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 73.96㎡, 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

제공된 JSON의 실거래가는 본건의 감정가 364,000,000원 (73.70㎡ 기준, 약 494만원/㎡)과 상당한 차이를 보입니다. 이는 제시된 JSON 데이터가 본건과 직접적인 비교가 어려운 오래되거나 다른 조건의 물건일 가능성을 시사합니다. 다만, 2016년 준공된 '라팰리스' 건물의 특성과 최신 시세를 반영한 감정가 3.64억 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인근의 2017년 준공 빌라가 3.7억 원에 거래된 사례도 있어, 본건의 감정가가 시장 가격과 부합할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치하며, 2016년 06월 27일 사용승인되었습니다. 외벽은 치장타일 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샤시 이중창으로 되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 다락 공간이 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으나, HUG의 보증금 반환 의무 및 임차인의 권리 포기 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 그러나 서류상으로는 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 공장 시설 등이 혼재할 수 있어, 주거 환경 측면에서 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주시 삼동역 인근에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택입니다. HUG의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소되었으며, 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 상황입니다. 감정가는 3.64억 원으로, 주변 유사 신축 빌라의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 제공된 JSON 실거래가와 큰 차이가 있는 점은 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 일부 지역의 공장 혼재 및 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼동역 역세권 입지: 경강선 삼동역을 통한 수도권 접근성 우수

* HUG 관련 리스크 해소: 대항력 있는 임차인 문제 없음, 인수 보증금 0원

* 준신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물

* 지역 개발 잠재력: 삼동역 주변 개발 계획 및 용이한 교통망

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 364,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터의 실거래가와 큰 차이가 있으나, 본건의 준공 연도(2016년) 및 HUG 관련 리스크 해소 등을 고려할 때 감정가가 실거래가에 더 근접할 것으로 판단됩니다. 또한, 인근 2017년 준공 빌라가 3.7억 원에 거래된 사례를 참고하였습니다.

따라서, 본건의 적정 시세는 감정가 수준인 약 3억 6천만 원 ~ 3억 8천만 원으로 추정됩니다.

이에 따라, 보수적인 투자 관점에서 약 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 최종 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.