나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51742 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 202 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 '서현중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 수인분당선 '서현역'이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내, 제지층 제비02호로서,
(사용승인일 : 2002.09.17)
외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방/식당, 거실 및 현관 등)임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 ,자연취락지구, 제한보호구역(전기통신:2km), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치와 현황 출입문 표시상 호별위치가 상이하나 탐문조사 결과 본건의 위치는 현황 출입문 표시상 위치로 확인되었는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. (후첨 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026. 6. 9.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51742 (1)

경기도 성남시 분당구 서현동 202 지층비02호

다세대주택

감정가: 313,000,000원

토지면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

건물면적: 58.06㎡ (약 17.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2002년 9월 17일

건축물대장상 주소: 경기도 성남시 분당구 서현동 202번지

도로명주소: 경기도 성남시 분당구 안골로 17-5 (서현동)

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 지하 1층 비02호임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 '서현중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 수인분당선 '서현역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제한보호구역(전기통신:2km), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 갑25 압류 (인천세무서장, 2023-08-28 접수)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025-03-07 접수, 310,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강연주)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 9일

* 확정일자: 2021년 4월 1일

* 배당신고일자: 2023년 4월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 신청채권자로부터 2026년 6월 9일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 법원 배당을 통해 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 서현동은 분당의 중심 상권 중 하나로, 상업시설, 주거시설, 교육시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 서현역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 물건들이 약 1억 8천만원에서 9억원대에 거래되었습니다.

* 서현포스파크2 (2003년식, 84.96㎡ 전용) 2026년 5월 9.4억원 거래

* 서현모닝빌101동 (2002년식, 48.15㎡ 전용) 2026년 5월 1.83억원 거래

* 효자촌대명 (1995년식, 57.63㎡ 전용) 2026년 5월 9억원 거래

* 본건의 감정가(3.13억원)는 면적(58.06㎡)과 연식(2002년)을 고려할 때, 주변 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히 효자촌대명 사례와 비교 시, 본건의 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서현중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있으며, 서현역 역세권 개발에 따른 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 가깝고, 수인분당선 서현역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상의 호별 위치와 현황 출입문 표시상의 호별 위치가 상이하나, 탐문조사 결과 현황 출입문 표시상 위치로 확인되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 호실 위치를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제한보호구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계는 확인되지 않아, 현장 방문 시 점유 여부 및 임대차 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인이 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치한 다세대주택으로, 서현역 역세권이라는 입지적 장점과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 호실 위치와 현황이 상이한 점, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 입찰 전 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 전반적으로는 안정적인 투자 또는 실거주 목적 모두 고려할 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 분당의 주요 역세권인 서현동에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 본건의 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(58.06㎡)과 건물 연식(2002년)을 고려할 때, 주변 유사 물건인 '효자촌대명'(57.63㎡, 1995년식, 9억원 거래) 및 '서현포스파크2'(84.96㎡, 2003년식, 9.4억원 거래)의 시세가 본건의 잠재적 가치를 뒷받침합니다.

'서현포스파크2'의 평당 단가(약 1,106만원/㎡)를 적용하면 본건은 약 1.94억원 수준이 되며, '효자촌대명'의 평당 단가(약 1,563만원/㎡)를 적용하면 약 2.75억원 수준이 됩니다.

감정가 3.13억원 대비 주변 시세 범위(약 1.83억원 ~ 9.4억원)를 고려할 때, 본건은 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없으며, 입지 조건을 감안하여 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.