나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51738 [1] 경기도 광주시 목현동 73-1 크로바빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51738 [1] 경기도 광주시 목현동 73-1 크로바빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51738
• 주소: 경기도 광주시 목현동 73-1 크로바빌라 비동 4층401호
• 감정가: 215,000,000원
• 최저가: 150,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매7계 2025타경51738 | 소재지: 경기도 광주시 목현동 73-1 크로바빌라 비동 4층401호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 150,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2025타경51738 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 215,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 성OOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적)은 54.60㎡(약 16.52평)이며, 토지면적(대지권)은 47.99㎡(약 14.52평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.3. 특이 사항 및 주의사항

본 건은 최상층(4층)으로, 공부상 포함되지 않은 다락방이 소재합니다.

다락방은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 다락 등)으로 이용 중인 것으로 파악되나, 공부상 면적에 포함되지 않은 부분이므로 향후 매각 시 면적 확인 및 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

2. 감정 평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 목현1동마을회관 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

2014년 1월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 다세대주택 건물 내 4층 401호입니다.

외벽은 화강석 붙임(전면) 및 적벽돌 치장쌓기(측후면) 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 플라스틱 샤시 이중창 등으로 마감되었습니다.

이용상태는 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 다락 등)으로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지의 현황 및 공법상 제한

토지는 대체로 사다리형이며, 주위는 남동측 하향 경사지이나 인접 도로와 등고평탄한 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

공법상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

공부상 지목은 '전'이었으나, 2014년 2월 5일자로 '대'로 지목변경이 완료되었습니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 보통입니다.

목현동은 성남시와 인접해 있어 성남 방면으로의 접근성이 비교적 용이한 지리적 이점을 가지고 있습니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위가 주택지대 및 시가지 주변으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 대규모 상업 시설이 밀집된 곳은 아니므로, 생활 필수 시설은 인근 광주시내 또는 성남시 방향으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하여 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 명세

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 토지 지분 또는 건물만 낙찰받는 위험은 없습니다.

4.2. 권리 관계 분석

본 건은 채권자 성OOOOOOOO의 임의경매 신청 건으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO입니다.

별도로 제공된 임차인 정보(임대관계)는 '미상'이므로, 현황 조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인이 있을 경우 명도(집 비우기) 리스크와 예상 배당액 확인이 중요하며, 임대관계 미상으로 현장조사 시 폐문부재였으므로, 현장 확인 및 점유 관계 파악이 필수입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

다락방의 존재: 공부상 포함되지 않은 다락방이 존재합니다. 이는 건축법상 위반 건축물로 분류될 가능성이 있으며, 위반 건축물로 지정될 경우 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 법적 리스크가 수반될 수 있으므로, 해당 다락방의 적법성 여부를 확인해야 합니다.

내부 구조 확인 한계: 현장조사 시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장상의 현황도 및 외부 관찰에 의해 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 인테리어 상태는 낙찰 후 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

5.2. 환경적 리스크

주변 환경: 본건은 임야 및 농경지와 인접한 시가지 주변 주택지대로서, 가축사육제한구역 및 자연보전권역 등의 규제를 받는 지역적 특성이 있습니다. 이는 일반적인 아파트 밀집 지역에 비해 환경(소음, 냄새 등) 관련 불만 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

혐오시설: 광주시 일대에서는 쓰레기 소각장 등 대규모 혐오시설 건립 문제로 인근 지자체와 갈등을 겪은 사례가 있습니다. 물건지 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 답사를 통해 주변 환경 및 소규모 기피 시설 유무를 필히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택 최상층(4층) 물건으로, 성남시와 인접한 지리적 이점을 가지고 있습니다.

2014년 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 건물이며, 다락방을 포함한 방 3개, 욕실 2개 구조로 실사용 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

다만, 다락방의 적법성 여부와 임대관계 미상에 따른 명도 리스크, 그리고 주택지대 주변의 환경적 특성을 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 감정가(2억 1,500만 원)를 기준으로 주변 실거래가 및 매매가와의 차이를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

실사용 공간: 전용면적 54.60㎡(약 16.52평)에 더해 다락방(제시외) 공간을 추가로 활용할 수 있어, 투자 대비 실 거주 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

지리적 접근성: 성남시(분당)와의 접근성이 양호하여, 출퇴근 수요를 바탕으로 한 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계