나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51531 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 제102동 제3층 제301호 102 301 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51531 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 제102동 제3층 제301호 102 301 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경51531
• 주소: 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 제102동 제3층 제301호 102 301
• 감정가: 780,000,000원
• 최저가: 382,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

성남지원 경매7계 2025타경51531 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 제102동 제3층 제301호 102 301 | 감정가: 780,000,000원 | 최저가: 382,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 성남지원 2025타경51531 (1) 경기도 성남시 분당구 대장동 패밀리판교 오피스텔

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 성남지원 2025타경51531 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 제102동 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 780,000,000원

토지면적: 21.53㎡ (약 6.51평) (대지권 지분)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

공급면적: 약 154.51㎡ (약 46.74평) (추정 분양면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2023.02.24. (신축급)

층수: 지하4층/지상10층 중 3층

특이사항: 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상황 및 임대차 관계 미확인. 경매 진행 시 현황 확인 필수.

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OO / 이OO (기록상 모두 동일인)

1.2. 입지조건 분석 (Location Conditions)

최고의 입지:

본건은 성남시 분당구 대장동 '판교대장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 판교 대장지구 내의 주거용 오피스텔 단지임. 주변은 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 신흥 주거지역임.

교통 환경:

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 판교대장로 및 서분당IC(용인서울고속) 접근성이 우수하여 광역 교통망 이용에 편리함. 장기적으로 경강선(서판교역) 및 GTX-A(성남역) 노선 개발 호재를 기대할 수 있음.

건물 특징:

2023년 2월에 사용승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트구조의 지하 4층~지상 10층 중 3층에 해당함. 외벽은 대리석 붙임 등으로 마감되어 외관이 수려하며, 위생/급배수/개별난방(도시가스)/승강기/화재탐지/옥내 주차장 등 기본적인 설비가 양호함. 전용면적 84.98㎡는 아파트의 3베이 판상형 구조와 유사한 설계로 주거 선호도가 높은 면적대임.

1.3. 권리분석 (Rights Analysis)

말소기준권리:

본 경매는 채권자 '이OO'의 신청에 의한 '부동산강제경매' 사건임. 강제경매의 경우 통상적으로 경매개시결정등기가 말소기준권리가 되나, 등기부상 선순위 저당권 등의 존재 여부에 따라 매각으로 소멸되는 권리가 결정됨.

임차인 현황:

현장조사 시 '폐문부재'로 인해 내부 구조 및 실제 이용상황뿐만 아니라 임대차 관계도 미상인 상태임. 따라서 입찰자는 정확한 임차인 현황을 파악하고, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 분석해야 낙찰 후 명도 리스크를 최소화할 수 있음.

매각으로 인한 인수 여부:

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수할 가능성이 있으므로 유의해야 함. (※ 정확한 권리분석은 등기부등본 및 법원의 매각물건명세서 확인 후 확정 가능)

1.4. 상권분석 및 생활정보 (Commercial Area & Living Information)

상권 분석:

대장지구는 신규 개발된 도시개발구역으로, 현재 초기 정착 단계에 있음. 주위는 주로 아파트 단지와 오피스텔로 구성되어 있으며, 상업지역으로 지정된 토지에 위치하여 추후 상권 활성화의 잠재력은 높음. 현재는 근린생활시설이 입주 중인 단계로, 대형마트 등 필수 생활 편의시설은 아직 부족한 상황으로 파악됨.

생활 정보 (교육/환경):

'판교대장초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호함. 주변이 숲세권 환경으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, '남서울CC', '고기유원지', '낙생저수지' 등이 가까이 있어 휴식 및 여가 활동에 유리함.

혐오시설 여부:

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지구단위계획구역(대장) 및 도시개발구역 내에 있어 개발 초기 단계의 소음이나 먼지 등의 생활 불편 요소는 발생할 수 있음. (통상 신도시/택지지구 초기에는 인프라 부족 문제가 있음)

1.5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

감정가 대비 시세:

감정가 780,000,000원은 대장동 신축 오피스텔 시세를 반영한 것으로 보이나, 현재 대장동 오피스텔 매매 실거래가 정보가 제한적이며, 전세가(84.98㎡ 기준 약 4억~5.1억)와 비교 시 감정가와 상당한 차이가 있으므로, 시장 상황에 대한 보수적인 접근이 필요함.

내부 현황 미확인:

폐문부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태, 누수/결로 등의 하자를 확인할 수 없었음. 입찰 전, 법원에 요청하거나 인근 부동산 탐문을 통해 내부 상태에 대한 정보를 최대한 확보하는 것이 중요함.

주거용 오피스텔의 세금:

업무시설(오피스텔)이나 실질적으로 주거용으로 이용될 경우, 주택 수에 포함되어 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 산정 시 불이익을 받을 수 있으므로, 매수자는 주택임대사업자 등록 여부 및 향후 세제 혜택 등을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 판교 대장지구 내의 신축급 (2023년 준공) 주거용 오피스텔로, 전용면적 84.98㎡의 아파트 대체 상품으로 높은 주거 선호도를 가짐. 분당구라는 입지적 장점과 신축의 쾌적성, 미래 교통 호재(GTX-A, 서판교역)를 고려할 때 장기적인 투자가치는 양호한 것으로 판단됨. 다만, 초기 개발지구의 인프라 부족과 폐문부재로 인한 내부 및 임대차 현황 미확인 리스크를 고려하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 함.

투자 포인트:

1. **신축급 아파텔**: 2023년 준공으로 컨디션이 우수하며, 전용 84㎡는 3~4인 가구도 거주 가능한 '아파텔'로 실수요 및 임대 수요가 높음.

2. **분당구 입지 및 개발 호재**: 분당구 대장동의 고급 주거타운 이미지를 공유하며, 서분당IC 접근성 및 향후 서판교역/GTX-A 등 광역 교통망 개선에 대한 기대감이 높음.

3. **토지/건물 일괄매각**: 권리관계가 단순한 강제경매 물건(등기부 확인 필수)으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없을 것으로 예상됨.

법원 정보

성남지원 경매7계