나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51642 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 35-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 ""도수3리마을회관"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 6~9번 토지는 도로로 사용되고 있어 이를 통해 기호 1,2번 토지로의 차량 진출입이 가능하고 5,6번 토지는 지적도상 맹지임.

형태 및 이용상태

기호 1~2 : 인접 필지 대비 2필 일단의 부정형 완경사지 토지로서 단독주택으로 이용 중임.
기호 4 : 인접 필지 대비 완경사지 사다리 토지로서 자연림으로 이용 중임.
기호 5 : 인접 필지 대비 완경사지 부정형 토지로서 자연림으로 이용 중임.
기호 6~9 : 인접 필지 완경사지 부정형 토지로서 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 1,2번 토지는 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.
본건 기호 4,5번 토지는 지적도 상 맹지임.
본건 기호 6~9번 토지는 도로 등으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

본건 기호 2,4 : 계획관리지역(계획관리), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

본건 기호 5 : 계획관리지역(계획관리), 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

본건 기호 6 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

본건 기호 7 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

본건 기호 8,9 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 기호 1번 토지 지상에 제시외관정이 소재하며 상세내역은 후첨 사진용지 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평지붕 지상 2층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 및 징크마감 등임.
내벽 : 황토블럭위 한지도배 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

1층 : 단독주택(부속창고)로 이용 중임.
2층 : 단독주택(방2, 거실, 욕실2, 발코니, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 냉난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 포함, 석재 및 컨테이너 매각 제외.
목록 10,11 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경51642 (1)

* 채권자: 정OOOOOOO

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 2,576,261,800원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 35-3

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 12988.00㎡ (약 3928.6평)

* 건물면적: 232.66㎡ (약 70.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 농지취득자격증명 필요.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 관정 포함, 석재 및 컨테이너 매각 제외. 목록 10, 11번 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수3리마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: input]

2.2. 교통 및 접근성

본건 기호 6~9번 토지는 도로로 이용되고 있어 이를 통해 기호 1,2번 토지로의 차량 진출입이 가능하며, 5,6번 토지는 지적도상 맹지입니다. 본건 기호 1,2번 토지는 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: input] 대중교통 이용은 일부 제한적일 수 있으며, 자가용 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호 1~2 토지는 인접 필지 대비 2필 일단의 부정형 완경사지 토지로서 단독주택으로 이용 중입니다. 기호 4, 5 토지는 인접 필지 대비 완경사지로서 자연림으로 이용 중이며, 기호 6~9 토지는 도로 등으로 이용 중입니다. [cite: input]

2.4. 도로 상황

본건 토지 중 일부(기호 6~9번)는 도로로 이용되어 차량 진출입이 가능하나, 기호 5, 6번 토지는 지적도상 맹지입니다. 또한, 기호 1, 2번 토지는 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: input]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 관련 법규에 따른 제한을 받습니다. [cite: input]

2.6. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건 '단독주택'과는 주택 유형 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 다세대 주택들의 거래가는 1억 2천만원에서 2억 7천만원 수준으로, 이는 본건의 넓은 토지 면적과 대형 단독주택이라는 점을 고려할 때 직접적인 시세 참고 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가가 넓은 토지 가치를 상당 부분 반영하고 있는 것으로 추정됩니다. [cite: input]

2.7. 건물 정보

건물은 일반철골구조 평지붕의 지상 2층 단독주택으로, 외벽은 석재붙임 및 징크 마감, 내벽은 황토블럭 위 한지도배 및 타일 마감 등입니다. 1층은 단독주택 및 부속 창고로, 2층은 방 2개, 거실, 욕실 2개, 발코니, 주방 등으로 이용 중입니다. 건축물표제부 상 건물은 2017년 건축 허가를 받아 2017년 2월 13일 사용승인을 받았으며, 2023년 8월 24일 이용 승인되었습니다. [cite: input]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 권혁도: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-14, 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 주식회사 케이에이치티알로 이전되었으며, 다수의 근저당 및 압류가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 정남농업협동조합의 근저당(접수일자: 2024-01-16)입니다.

3.3. 인수 대상 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 3,273,500,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 광주시 퇴촌면 도수리는 자연환경이 비교적 양호한 전원지역으로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. [cite: input]

4.2. 주변 편의 시설

인근 도수3리 마을회관 등 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능하나, 대규모 쇼핑 및 편의 시설은 광주시 중심 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다. [cite: input, 17]

4.3. 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 본건 인근에 직접적인 혐오 시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로 쓰레기 소각장 건설 관련 논의가 있는 점 및 지역 특성상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

자가용 이용 시 동측의 폭 약 5m 포장도로를 통해 접근 가능하며, 일부 토지는 맹지이므로 도로 접근성을 사전에 확인해야 합니다. 버스 노선이 있으나 배차 간격이 길 수 있어 자차 의존도가 높을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 마을 내의 기본 편의시설 이용은 가능하나, 대형마트, 병원 등은 광주시 중심부로 이동이 필요합니다.

5.3. 교육 시설

인근에 도수초등학교, 광수중학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 10, 11번 토지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다. [cite: input]

6.2. 매각 제외 물건

제시외 관정은 매각 대상에 포함되나, 석재 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다. [cite: input]

6.3. 토지 관련 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. [cite: input]

6.4. 맹지 및 도로 접근성

일부 토지(기호 5, 6번)는 지적도상 맹지이므로, 도로와의 관계 및 인접 토지 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다. [cite: input]

6.5. 과다한 채무 부담

등기부 채권 총액이 감정가를 초과(3,273,500,000원)하므로, 채권 관계가 복잡하고 경매 절차 진행에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오 시설

직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 광주시의 쓰레기 소각장 건립 계획 등 지역 내 대규모 시설 도입 가능성을 염두에 두고 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다. 12,988㎡에 달하는 넓은 대지는 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 잠재력 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다. 감정가는 25억 7천만원대로 높게 책정되었으나, 복잡한 토지 이용 규제, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요성 등은 고려해야 할 사항입니다. 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 물건으로서의 특징을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 3,928.6평의 넓은 대지는 희소성이 있으며, 주거, 영농, 전원생활 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 단독주택: 최근 전원생활 및 단독주택에 대한 수요 증가 추세를 고려할 때 매력적인 요소입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 관련 법규 내에서의 개발 행위를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연 환경: 청정한 자연 환경 속에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택 시세 정보는 본건 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가 2,576,261,800원은 넓은 토지의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

안정적인 투자를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 하단 입찰가 (감정가의 80%): 약 2,061,000,000원

* 예상 상단 입찰가 (감정가의 90%): 약 2,318,600,000원

최종 입찰가는 권리 분석, 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 지역 시장 조사, 당시 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.