나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1278 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0033호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1278 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0033호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경1278
• 주소: 경기도 하남시 미사대로 550 현대지식산업센터 한강미사, 1층씨1-0033호
• 용도: 근린상가

성남지원 경매7계 2025타경1278 | 소재지: 경기도 하남시 미사대로 550 현대지식산업센터 한강미사, 1층씨1-0033호 | 감정가: 910,000,000원 | 최저가: 218,491,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서: 성남지원 2025타경1278 (1) 경기도 하남시 근린생활시설 (현대지식산업센터한강미사)

1.1. 사건 개요

성남지원 2025타경1278 (1) 사건으로 진행되는 경기도 하남시 덕풍동 833-1 소재 현대지식산업센터한강미사 내 근린생활시설 1층 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 부동산임의경매이며, 채무자는 소유자와 동일인(정OO)으로, 채권자(주OOOOOOOO)의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다. 감정가는 9억 1천만 원입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0033호

용도: 근린생활시설

감정가: 910,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 13.24㎡ (약 4.00평)

건물면적 (전용): 50.75㎡ (약 15.35평)

층수: 지하 3층/지상 10층 건 중 제1층

구조: 철근콘크리트구조, 외벽 강화유리 및 석재붙임 마감 등

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 하남시 덕풍동에 위치한 현대지식산업센터한강미사 내 1층 상가입니다. 미사강변도시와 인접한 자족시설용지에 위치하여 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교(하남풍산초등학교 북동측 인근), 공원 등이 혼재된 계획 개발 지역입니다.

교통 상황은 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 특히 북동측 노폭 약 40m 내외, 남서측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 광로3류(폭 40m~50m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되는 위치로 차량 유동량이 많은 지역에 속합니다.

2.2. 상권 분석

본 건이 속한 현대지식산업센터는 하남 미사강변도시 내 매머드급 규모(1차와 2차 합산 약 35.5만㎡)로 조성된 대규모 복합단지입니다. 이는 지식산업센터 내 근무 인원이라는 자체적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 1층 상가로서 지식산업센터 근무자 및 인근 아파트 주민들의 유동인구를 흡수할 수 있는 위치입니다.

다만, 미사역 중심 상권으로의 수요 쏠림 현상 및 지식산업센터 내 상가 전포수가 과도하게 많다는 지적이 있어, 주변 상가들의 공실률을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 본 건의 상가 활성화 여부는 지식산업센터의 입주율과 주변 경쟁 상가의 상황에 크게 좌우될 것입니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

본 건이 위치한 미사지구는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 주거 환경과 상업, 업무 시설이 체계적으로 개발된 지역입니다.

생활 편의시설로는 대규모 지식산업센터 내에 영화관(롯데시네마 1300석 규모), 락볼링장, 피트니스센터 등의 문화 및 복지시설이 입점할 예정이거나 되어 있어 내부 수요 충족에 유리합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

본 건이 속한 지역은 계획 개발된 미사지구 내 준주거지역으로, 감정평가서 및 현장조사 결과를 종합적으로 고려할 때 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

잠재적 리스크는 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 대규모 지식산업센터 상가의 *높은 공실률* 가능성입니다. 현재 공실 상태(임대관계 미상)라면, 낙찰 후 임대까지 장기간이 소요될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석

경매 구분은 *부동산임의경매*이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 이는 채권자가 담보권을 실행하는 일반적인 경매 형태입니다. 말소기준권리를 중심으로 권리 분석을 진행해야 하며, 권리상 특이사항은 보고서에 기재된 내용으로는 확인되지 않으나, 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 모든 권리 관계(특히 선순위 임차인 여부)를 최종적으로 확인해야 합니다. 현재 *임대관계 미상*이므로, 임차인이 존재할 경우 그 대항력 여부가 가장 중요한 권리 분석 사항이 됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항 및 주의사항 항목에 별도의 기재가 없으며, 매각대상은 *토지/건물 일괄매각*으로 제시외 건물이나 토지 부분은 없습니다.

다만, 현재 이용상태는 근린생활시설로 이용 중이나 *임대관계가 미상*이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 유무 및 점유 관계를 정확히 파악하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 미사강변도시 인근의 대규모 현대지식산업센터 1층 상가로, 업무시설 종사자들을 고정 배후수요로 확보하고 있다는 점은 강력한 투자 포인트입니다.

도로 접근성: 광로 및 중로와 접하고 있는 사다리형 토지 위에 건축되어 있어 차량 접근성 및 가시성이 우수합니다.

미사지구: 계획 개발된 신도시에 위치하여, 향후 주변 인프라 확충에 따른 가치 상승 여력이 존재합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 하남시 내 대형 지식산업센터의 1층 코너 또는 메인 통로 주변에 위치할 가능성이 높아 가시성과 접근성은 뛰어난 물건입니다.

다만, 높은 감정가(9억 1천만 원)와 상가 밀집 지역의 *공실 리스크*를 고려하여, 주변 1층 상가의 실제 임대료 및 매매 실거래가를 철저히 분석한 후 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 수익률 확보를 위해서는 임대차 시장조사가 선행되어야 하며, 특히 주변 미사역 상권과의 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 업종(지식산업센터 근무자를 타겟으로 한 식음료, 편의시설 등)을 설정하는 것이 중요합니다. 유찰로 인해 가격이 합리적으로 조정되었을 경우, 고정 배후수요를 바탕으로 한 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

성남지원 경매7계