나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1278 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0033호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재하는 ""하남풍산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 3층/지상 10층 건 중 제1층 제씨1-0033호로서,

외벽: 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 알루미늄 창호 등입니다.

이용상태

기호(가)는 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승용 및 화물용승강기, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고, 지원시설-근린
생활시설, 기숙사) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 내외 포장도로
와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(
폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경
위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원]), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), 공장설립승
인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 중점경관관리구역(2016-10-06)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1278 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0033호

용도: 지식산업센터 (현황: 근린생활시설 이용 중)

감정가: 910,000,000원 (구억 일천만원)

토지면적: 13.24㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.24㎡ (약 4.00평)

건물면적: 50.75㎡ (약 15.35평)

건물지분: 50.75㎡ (약 15.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층 / 지상 10층 건물 중 제1층

특이사항: 별도 등기, 유동화 물건

건축물대장상 주용도: 공장

건축물대장상 기타용도: 공장(지식산업센터, 창고, 지원시설)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재하며, "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

해당 물건은 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 광로, 중로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등에 속합니다.

현대지식산업센터 한강미사 단지는 하남 미사지구 내에 위치하며, 지하철 5호선 풍산역(예정)과의 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상의 국민은행 근저당권 (접수일자: 2019-12-06, 채권최고액: 840,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (을1, 2019-12-06)

* 국민은행 임의경매개시결정 (갑3, 2025-03-31)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 등기부 을구 1번 구분지상권설정등기 (권리자: 하남시, 접수일자: 2019-09-20). 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유영숙 (본 보고서에서는 '유 '으로 표기)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2025-05-20

* 확정일자: 2025-05-20

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하남 현대지식산업센터 한강미사는 미사강변도시 내에 자리하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 5호선 풍산역(예정)과의 접근성 및 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망을 통해 서울 강남권 접근이 용이합니다.

또한, 인근에 강일첨단업무단지, 엔지니어링복합단지 등이 조성되어 있어 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주변에 롯데시네마, 락볼링장, 피트니스센터, 스타필드 하남 등 다양한 문화 및 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 풍산역(예정) 인근에 위치하며, 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망을 이용한 강남 및 수도권 접근이 용이합니다. 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰인 스타필드 하남, 롯데시네마, 락볼링장, 피트니스센터 등 다양한 문화 및 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육: "하남풍산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 환경: 한강 조망권(일부 세대) 및 검단산, 예봉산 등 자연 환경과 인접하여 쾌적한 업무 및 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기 및 유동화 물건: 특이사항 및 특수물건정보에 '별도 등기', '유동화 물건'으로 기재되어 있어, 등기부등본 상의 별도 등기 내용 및 유동화 관련 계약 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 매각 불소멸 권리 (구분지상권): 토지 등기부 을구 1번의 하남시 구분지상권설정등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 구분지상권의 내용, 범위, 존속 기간 등을 정확히 파악해야 합니다.

* 건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주용도는 '공장'이나, 실제 현황은 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이 경우, 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적인 제재가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 임차인 정보 외에 추가적인 점유자나 임대 관계가 존재할 수 있습니다. 이는 향후 명도 과정이나 임대 수익 확보에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 과잉 공급 우려: 하남 미사지구 내 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 시세 하락 가능성이 제기되고 있습니다. 이는 향후 임대 수익률이나 매각 시 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 현대지식산업센터 한강미사 내 1층에 위치한 지식산업센터(현황 근린생활시설)입니다. 감정가는 910,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

입지적으로는 하남 미사지구의 중심부에 위치하며, 학교, 주거, 상업 시설이 혼재되어 있고 교통망도 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 토지 등기부의 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 점, 그리고 건축물 대장상 용도와 실제 이용 현황이 다를 가능성은 잠재적인 리스크 요인입니다. 또한, '별도 등기' 및 '유동화 물건'이라는 특이사항은 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 하남 미사지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 및 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 5호선 연장 등 교통망 개선 호재로 인한 투자 가치 증대.

* 인근 대규모 업무단지 조성에 따른 비즈니스 시너지 효과 및 임대 수요 확보 가능성.

* 현재 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금 없음)

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 주변 시세 및 최근 유사 물건의 낙찰가 분석

* 본건의 실제 임대 현황 및 공실률 조사

* 잠재적 리스크(구분지상권, 건축물 용도 불일치, 유동화 물건 특성 등)에 대한 상세 분석

* 향후 지역 개발 계획 및 교통 호재의 영향력 평가

위 조사 결과를 바탕으로 보수적인 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 초기 가이드라인일 뿐이며, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.