나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51639 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 798 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51639 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 798 전 경매

• 사건번호: 2025타경51639
• 주소: 경기도 광주시 도척면 진우리 798
• 감정가: 1,351,766,000원
• 최저가: 662,365,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

성남지원 경매7계 2025타경51639 | 소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 798 | 감정가: 1,351,766,000원 | 최저가: 662,365,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51639 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 798 (일괄매각)

용도: 전 (묵전)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 이OO / 채무자 정보 없음 / 경OOOOOOOOO

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 1,351,766,000원

토지면적: 3965.00㎡ (약 1202.46평)

토지 지분율: 396500 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 특이 및 주의 사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (농취증)

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음). 목록1 일부 소하천구역에 해당됨.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 "성분도복지관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형태는 인접지 및 인접도로 대비 북서측 하향의 완경사지로서 사다리형 및 부정형 토지입니다. 기준시점 현재 전(묵전)으로 이용 중입니다.

2.2. 도로 및 진출입 현황

기호 (2), (3), (8)은 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 진입로(다리)로 연결되어 있어 차량 진출입이 용이한 편입니다.

**중요 사항:** 기호 (1), (4)~(7)은 **맹지**로 확인되어 추후 개발 및 활용 시 반드시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필요합니다.

제시 외 물건으로 기호 (2) 전면에 진입로(다리)가, 기호 (3), (8) 지상에 조경석이 적치되어 있으므로, 이는 매각 대상에 포함되는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지 전체가 **계획관리지역(계획관리)**에 속하며, **성장관리계획구역(일반형)**입니다. 이는 개발 행위에 비교적 유리한 용도지역에 해당합니다.

**제한 사항:** 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 중첩 규제가 있습니다.

**추가 리스크:** 기호 (1)은 **소하천구역**을 포함하고 있어, 소하천정비법에 따른 행위 제한을 받을 수 있으므로, 하천과 하천관리팀에 별도의 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다. 등기부상 권리 관계는 별도로 확인이 필요하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 매각대상 토지 자체의 하자(권리상)는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 매각 조건 및 명도

매각 조건은 일괄매각입니다. 농지인 관계로 **농지취득자격증명(농취증)**을 매각결정기일까지 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 입찰 전 해당 토지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

**명도:** 토지 매각이므로 명도는 복잡하지 않을 수 있으나, 현재 묵전으로 이용 중이므로 경작자가 있을 경우 명도 및 부당이득 반환 청구 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 "성분도복지관" 인근에 위치하며, 주위가 단독주택, 농경지, 창고 등이 혼재하는 경기 외곽의 전원 지역입니다.

인근까지 차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 인근 지역 국지도 98호선 도척~실촌 구간의 우선 개통으로 진우리 일대의 상습 지·정체 해소 및 인근 산업단지 접근성 향상에 도움이 될 것으로 보입니다.

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 상업 시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않으며, 농경지와 주거 시설 위주의 지역 특성을 가집니다. 생활 편의 시설은 도척면이나 곤지암읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 전원주택단지나 소규모 창고 부지로의 활용 가능성은 높습니다.

4.3. 혐오시설 분석

광주시 전체적으로 쓰레기 소각장 등 종합폐기물처리시설 건립을 두고 이천시 등 인접 지자체와 갈등이 있었던 기록이 있으나, 본건 소재지(진우리)와 직접적으로 인접한 위치에 대형 혐오시설이 건설되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 2025년 준공 목표로 소각장 증설 계획이 있었던 광역 자원 회수 시설이나, 광주시 자체적인 친환경 종합폐기물 처리시설 건립을 추진하고 있어, 광주시 내부에 환경 관련 시설에 대한 논란은 존재함을 인지해야 합니다.

5. 투자 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **맹지 리스크:** 전체 필지 중 기호 (1), (4)~(7)이 맹지이므로, 이 부분의 활용을 위해서는 반드시 **사도 개설** 또는 **인접 토지 사용 승낙**이 필요합니다. 맹지 부분이 전체 면적에서 차지하는 비중과 활용 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

2. **농취증 리스크:** 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되므로, **농업경영계획서** 작성 및 발급에 문제가 없는지 사전에 체크해야 합니다.

3. **소하천구역 리스크:** 기호 (1)은 소하천구역에 일부 포함되어 있어, 하천법 등의 규제로 인한 건축/개발 행위 제한 가능성이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. **용도지역의 우위:** **계획관리지역** 토지로서, 건폐율 및 용적률 측면에서 보전관리지역이나 농림지역보다 개발 행위에 유리합니다. 전원주택, 창고, 소규모 공장 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 높습니다.

2. **대규모 면적:** 약 1202평에 달하는 대규모 토지 일괄매각 건입니다. 이는 분할 개발이나 단일 용도의 넓은 부지 확보에 유리합니다.

3. **교통 개선 기대:** 국지도 98호선 확포장 공사로 향후 광주-곤지암 방면의 교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

5.3. 종합 의견

본건은 계획관리지역이라는 이점을 가진 대규모 토지이며, 주변의 전원주택 및 창고 부지 수요를 고려할 때 개발 잠재력이 높은 물건입니다.

다만, **농취증 필수**, **필지별 맹지 포함 여부**, **소하천구역 포함** 등의 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서, 입찰 전 맹지 부분의 해소 방안, 소하천구역의 실제 제한 범위, 그리고 가장 중요한 농취증 발급 가능성을 철저히 사전 조사하는 것이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요소가 될 것입니다. 리스크를 명확히 인지하고 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정할 경우, 장기적인 투자가치가 충분한 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

성남지원 경매7계