나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51779 [1] 경기도 하남시 망월동 1098-3 3층317호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51779 [1] 경기도 하남시 망월동 1098-3 3층317호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51779
• 주소: 경기도 하남시 망월동 1098-3 3층317호
• 감정가: 379,000,000원
• 최저가: 265,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매7계 2025타경51779 | 소재지: 경기도 하남시 망월동 1098-3 3층317호 | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 265,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51779 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1098-3 3층 317호

용도: 근린생활시설

감정가: 379,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채권자: 이OO / 서OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황

토지면적: 25.44㎡ (약 7.70평)

건물면적 (전용): 34.56㎡ (약 10.46평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건 내 3층 317호

이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중 (후면 내부구조도 참조)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 하남시 망월동, 미사강변도시 중심 상업지구 내에 위치하며 지하철 5호선 미사역 서측 인근 초역세권 상가입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 형성된 신도시 상권의 핵심지역에 해당합니다. 전반적인 주위 환경은 보통이나 역세권의 이점을 크게 누리고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 미사역(지하철 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교통상황은 양호하며, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

토지형상: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 활용 중입니다.

건물상태: 철근콘크리트 구조에 벽돌쌓기 마감, 샷시 창호 등이며, 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등 신축급 상가에 필요한 제반 설비를 구비하고 있습니다.

3. 상권 및 투자 분석

3.1. 상권분석

미사역 상권은 하남시를 대표하는 중심 상권으로 부상했습니다.

배후 수요: 미사역 개통 이후 꾸준히 승하차 인구가 증가하고 있으며, 반경 250m 내에 2,500가구가 넘는 대단지 아파트와 오피스텔이 자리하고 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

매출 현황: 소상공인 상권분석시스템 자료에 따르면, 미사역 상권은 하남 구도심의 하남시청역 상권보다 음식점 및 주점업 매출이 높게 형성된 것으로 나타났습니다.

상권 특성: 직장인 유동인구가 많아 술집, 치킨집, 고깃집 등 식당과 회식 장소의 손님이 많은 편이며, 상업시설의 구성이 정비된 신도시의 모습을 보입니다.

3.2. 생활정보 및 주변 시설

주변환경: 하남종합운동장, 미사경정공원, 망월천, 미사호수공원 등 수변 및 녹지 인프라가 우수하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설: 인근 지역은 계획된 신도시 구역으로, 특별히 보고된 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 변전소, 공동묘지 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 법률 및 권리분석

4.1. 경매 권리분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

제시외 면적이 없는 점, 공부(집합건축물대장 등)와의 차이가 없는 점은 권리상 큰 문제 발생 가능성을 낮춥니다.

**주의사항:** 임대관계는 미상이므로, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 명도 리스크를 최소화하기 위한 전략이 중요합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.

제한사항: 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합)에 접하며, 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다수의 법률적 제한을 받으나 이는 미사지구 상업시설에 공통적으로 적용되는 사항입니다. 근린상업지역으로서 상업시설 운영에 지장은 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

공실 위험: 미사강변도시 상권은 신도시 택지 지구의 특성상 인구 대비 상업시설 공급이 과도하여 공실이 속출하고 있다는 의견도 있습니다.

외부 유출: 지하철 개통으로 인해 일부 유동인구가 서울 등 외부 상권으로 유출될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

**리스크 관리:** 고정된 수요층(아파트/오피스텔 주민 및 인근 직장인)을 타겟으로 하는 업종 선정 및 낮은 낙찰가로 임대수익률을 극대화하는 전략이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 하남 미사지구 내 핵심 역세권 상가로, 위치적 안정성이 높고 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 7천 9백만 원으로 형성되었으며, 입찰 시점의 유동인구 및 임대 시세를 정확히 파악하여 현재 시장 상황을 반영한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

1. **초역세권 입지:** 5호선 미사역 서측 인근으로 접근성과 가시성이 매우 우수합니다.

2. **안정적인 배후 수요:** 인근 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 고정적인 주거 수요가 확보됩니다.

3. **환금성 및 임대 가능성:** 중심 상업 지역 내 3층 근린생활시설로, 다양한 업종(사무실, 병원, 학원, 일반음식점 등) 입점이 가능하여 환금성이 높습니다.

4. **권리 분석 용이:** 토지/건물 일괄매각 건이며 제시외 면적이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

**컨설팅 제언:** 미사역 상가의 높은 공실률 리스크를 감안하여, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받아 예상 임대수익률을 높이는 것이 중요합니다. 입찰 전 정확한 현장 조사(공실률, 임대 시세)를 통해 투자 안정성을 확보해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계