나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51800 [1] 경기도 광주시 능평동 499-3 삼성지오빌 1동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 광주오포현대아파트 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통
상황 보통임.

건물의 구조

2012년 6월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 3층 301호로서,
외벽: 노출콘크리트 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 하이샷시 이중창호

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향 경사지대에 위치한 부정형의 토지이고 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 3~4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이지선)로부터 2026. 6. 10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 499-3번지에 소재한 삼성지오빌 1동 3층 301호 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경51800(1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 120,000,000원입니다.

건물은 2012년 6월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로, 전용면적은 48.59㎡ (약 14.70평)입니다. 토지 지분 면적은 58.00㎡ (약 17.55평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 광주오포현대아파트 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다. 토지는 동향 경사지대에 위치한 부정형의 토지이며, 남동측으로 폭 3~4m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 각종 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 박세욱(갑4, 2016-03-03), 박윤희(갑6, 2021-12-29)

- 주택임차권: 이지선(을8, 2024-03-06, 147,000,000원, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사(갑7, 2023-07-26, 403,287,671원), 한국씨티은행(갑8, 2024-03-08, 95,490,176원), 주택도시보증공사(갑9, 2024-09-19, 10,000,000원)

- 압류: 기흥세무서장(갑10, 2025-01-07)

- 강제경매: 주택도시보증공사(갑11, 2025-03-17, 147,000,000원)

말소기준권리 이후의 모든 권리(을8, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 물건은 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다. 임차인 이지선(주택도시보증공사)의 전입일자와 확정일자는 2022년 2월 3일이며, 보증금은 147,000,000원, 차임은 0원입니다. 그러나 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 10일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부채권 총액은 655,777,847원입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- 포레스빌(103동): 2013년식, 53.84㎡, 3층, 2026년 5월 9일 16,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 911.68만원에 해당합니다.

- 두루미인3차(바동): 2012년식, 59.96㎡, 1층, 2026년 5월 9일 16,400만원에 거래되었습니다.

- 필하우스: 2019년식, 52.3㎡, 4층, 2026년 5월 5일 24,700만원에 거래되었습니다. 이는 신축 연식과 상태에 따라 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건 물건은 건물면적 48.59㎡ (약 14.70평)으로, 가장 유사한 포레스빌(103동)의 면적(53.84㎡) 및 거래가(16,000만원)를 기준으로 평당 단가를 적용하면 약 13,380만원 수준으로 추정됩니다. 본 물건의 감정가는 12,000만원으로, 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- HUG 확약서 및 임차인 권리: 임차인 이지선(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 협조하겠다는 확약서를 제출하였으나, HUG 관련 절차의 최종 이행 여부 및 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

- 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 임차권 등기 등이 존재했으나 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 권리관계의 복잡성은 경매 절차의 안정성에 영향을 줄 수 있습니다.

- 토지이용계획상 제약: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 건축물의 증개축이나 용도 변경 등 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

- 현장 조사 불가: 폐문부재로 인해 임대 관계 조사가 이루어지지 못했습니다. 이는 실제 점유 상태, 공실 여부, 임대 수익률 산정 등에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 신축 10년차 다세대주택으로, 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 12,000만원 대비 최근 유사 물건 실거래가(16,000만원 이상)를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 초기 투자 부담이 적습니다. 다만, HUG와의 관련 절차, 복합적인 토지이용계획, 현장 확인의 어려움 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 실거주 또는 임대 목적의 투자가 적합할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

- 시세 대비 저렴한 감정가: 감정가 12,000만원은 인근 실거래가 대비 잠재적 수익률을 높일 수 있는 요소입니다.

- 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 초기 자금 부담이 경감됩니다.

- 실거주 적합성: 방 3개 구조, 기본적인 편의시설 등을 갖추고 있어 가족 단위의 실거주에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

건물면적 48.59㎡ (약 14.70평)에 대해, 유사 면적의 최근 거래 사례(53.84㎡, 16,000만원)를 기준으로 평당 약 911.68만원을 적용하면 약 13,380만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건 물건의 적정 입찰가는 12,500만원 ~ 13,500만원 범위로 예상됩니다.

보수적으로 12,800만원 을 최종 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.