나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30914 [1] 경기도 양평군 용문면 금곡리 262-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 금곡리 소재 ""금곡2리경로당"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차랑의 출입이 가능하며 북측 간선도로에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의
거리 및 운행횟수 등으로 보아 전반적인 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형의 완경사지 토지로 단독주택 부지로 이용함.
기호3: 부정형의 완경사지 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호3은 폭 약 5미터 내외의 도로로서 대부분 포장된 상태이나 본건 기호1 진입로 주변
은 비포장된 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역
(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(용문하수처리구역(용문공공
하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호3 : 계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역
(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역
(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 경사지붕(목조) 2층건으로서
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지도배, 일부타일, 인테리어 마감 등.
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 심야전기보일러에 의한 난방설비 등 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 기호㉠ 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각(목록3은 지분매각임). 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30914 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 금곡리 262-9 (신주소: 경기도 양평군 갈지길 64-23)

물건종별: 단독주택

감정가: 246,011,860 원

토지면적: 1107.00㎡ (약 334.87평)

토지지분: 384.4716㎡ (약 116.30평)

건물면적: 166.16㎡ (약 50.26평)

건물지분: 166.16㎡ (전체)

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각 (목록3은 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 제시외 건물 포함, 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 용문면 금곡리 소재 ""금곡2리경로당"" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근은 가능하나, 북측 간선도로에 위치한 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 기호1이 사다리형의 완경사지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호3은 부정형의 완경사지로 현재 도로로 이용되고 있습니다.

본건 기호3 토지는 폭 약 5미터 내외의 도로로 대부분 포장되어 있으나, 기호1 토지로 진입하는 도로는 비포장 상태입니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역이며, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상이며, 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 별도 확인 필요)

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 525,149,960원, 건물 등기부 530,149,960원으로 총 1,055,299,920원에 달합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-06-29

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 미상이라도 인수 여부 및 명도 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 엄

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 엄제현은 보증금 5,000,000원에 대한 권리가 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 권리분석 상 임차인과의 명확한 협의가 필요하며, 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 물건 종류가 다르므로 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보는 주로 다세대 주택의 매매 사례를 보여주며, 가격대는 900만원~9,500만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 포함하고 있어 단순 비교가 어렵습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상권이 발달하기보다는 전원생활 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 따라서 직접적인 상권 가치보다는 토지 및 주택의 개별 가치로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 양평군 용문면에 위치하며, 주변에는 기본적인 생활 편의시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

주거 환경으로는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 편입니다.

건축물 현황으로는 일반 목구조 2층 단독주택이며, 위생 및 급배수 시설, 심야전기보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획상 다양한 환경 관련 규제가 적용되므로, 건축 행위 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 토지이용계획상의 환경 규제 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 지분만 매각되므로, 나머지 토지 지분권자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 단독으로 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미포장 진입로: 토지 진입로 일부가 비포장 상태로, 겨울철 또는 우천 시 차량 통행에 불편이 있을 수 있으며, 포장 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 접근성이 낮은 편으로, 자가용이 필수적일 수 있습니다.

* 환경 규제: 다양한 환경 관련 법규(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 수질보전대책지역 등)로 인해 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 현재 감정가는 2억 4,601만 원 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 토지 지분만 매각된다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 관리에 있어 주의가 필요하며, 공동 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

또한, 대중교통이 다소 불편하고 진입로 일부가 비포장인 점, 다수의 환경 관련 규제가 존재하는 점 등은 고려해야 할 사항입니다.

제공된 다세대주택의 시세 정보는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역 전원주택 및 토지 투자 수요: 수도권 근교 전원생활 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 단독주택 용도로 활용하기에 충분한 면적을 확보하고 있습니다.

* 감정가 대비 투자 가능성: 현재의 감정가 및 시세 수준을 고려하여, 향후 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 단독주택의 직접적인 거래 사례가 부족하여, 제공된 다세대주택 시세 정보로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서 감정평가액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 246,011,860 원

현 시세 및 제반 사정을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 255,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가를 기준으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가와 시장 동향 분석이 필수적입니다. 특히, 토지 지분 매각으로 인한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.