나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51564 [1] 경기도 광주시 문형동 553-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 ""문형3리 마을회관"" 남동측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 로변점포, 중소규모 공장, 전, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1:부정형 토지로서 1종,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: >계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(근린형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도43호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지 등임

제시목록 외의 물건

ㄱ) 판넬조 판넬지붕 (기계실): 약 12㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 2023.03.07.)
외벽 : 노출콘크리트 등 마감,
내벽 : 노출콘크리트 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설, 1층은 기준시점 현재 공실이며 2~3층은 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(기계실) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2025타경51564 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 553-2

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 5,897,267,800원

* 토지면적: 1752.00㎡ (약 530.0 평)

* 토지 지분: 1752㎡ (약 530.0 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 818.66㎡ (약 247.7 평)

* 건물 지분: 818.66㎡ (약 247.7 평)

* 건물 제시외면적: 12.00㎡ (기계실)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OO

* 등기부채권 총액: 6,932,000,000원

2. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "문형3리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 로변점포, 중소규모 공장, 전, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리형), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 접도구역(국도43호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 현재로서는 물건지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 주변은 다양한 용도의 시설과 자연녹지가 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 구성농업협동조합 근저당권 (접수일자 2023.03.24.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 한국전력공사 구분지상권설정등기 (접수일자 2024.03.15.) - 매수인 인수 대상입니다.

* 총 채무액: 등기부 상 채권 총액은 6,932,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2024-11-22, 대항력 없음.

* 유한회사 제이 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 사업자등록일 2023-12-06, 대항력 없음.

* 주식회사 리 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 사업자등록일 2024-02-06, 대항력 없음.

* 주식회사 서 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,800,000원, 사업자등록일 2023-04-11, 대항력 없음.

* 주식회사 제이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 사업자등록일 2023-10-23, 대항력 없음.

* 주식회사 제 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 사업자등록일 2023-10-23, 대항력 없음.

* 주식회사 큐 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-04-26, 대항력 없음.

* 주식회사 큐 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 사업자등록일 2023-01-26, 대항력 있음.

* 토리지주식회사 큐 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 사업자등록일 2025-02-17, 대항력 없음.

* 컴퍼니주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 정보 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 주식회사 큐비즈의 보증금 20,000,000원은 권리 분석상 별도 고려 필요)

4. 상권분석

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* 현재 건물은 1층은 공실 상태이며, 2층과 3층은 사무실로 이용 중입니다.

* 주변은 점포, 공장, 녹지 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 사용 가능한 건물로, 향후 용도에 맞는 업종 유치 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 성장관리구역(근린형)으로 지정되어 있어, 지역 활성화를 위한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경기광주역과 연계되는 버스 노선들이 운행 중입니다.

* 주변환경: 주위가 자연림과 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 쾌적함과 함께 산업 활동이 이루어지는 복합적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 해당 물건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 큐비즈는 대항력이 있으나, 보증금 20,000,000원은 인수 보증금 합계에 포함되지 않아 별도 확인 및 대응이 필요합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 주의가 필요합니다.)

* 1층 공실: 현재 1층이 공실 상태로, 공실 기간 장기화 시 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물(기계실) 12㎡에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 58억 9천여만 원으로 높게 책정되어 있으며, 토지 및 건물 면적 또한 상당합니다. 주변 환경은 다양한 용도가 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 버스 노선에 의존합니다. 권리 분석상 다수의 근저당권과 가압류 등이 말소될 예정이나, 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 요구됩니다. 1층 공실 상태와 다양한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 넓은 대지면적과 연면적을 가진 근린생활시설 건물로, 향후 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 주변에 공장 및 상업시설이 혼재되어 있어, 관련 업종이나 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* (제시외 건물 포함) 일괄매각되는 제시외 기계실은 추가적인 공간 활용 가능성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 5,897,267,800원입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 1곳(주식회사 큐비즈, 보증금 20,000,000원)의 존재와 인수되는 구분지상권, 1층 공실, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 본 물건은 중복 사건이라는 특수성도 감안해야 합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 수익성 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.