나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51833 [1] 경기도 하남시 감북동 135-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51833 [1] 경기도 하남시 감북동 135-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51833
• 주소: 경기도 하남시 감북동 135-1
• 감정가: 3,205,345,000원
• 최저가: 2,243,742,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매7계 2025타경51833 | 소재지: 경기도 하남시 감북동 135-1 | 감정가: 3,205,345,000원 | 최저가: 2,243,742,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 성남지원 2025타경51833 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경기도 하남시 감북동 135-1이며, 용도는 근린생활시설입니다. 최초 감정가는 3,205,345,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 641.00㎡ (약 193.90평)이며, 건물면적은 299.17㎡ (약 90.50평)입니다. 건물 외에 제시외 건물(창고)이 260.00㎡ (약 78.65평) 추가로 존재합니다. 토지와 건물의 지분율은 각각 64100, 29917으로, 전체 면적이 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매이며, 소유자는 이OO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 특이사항으로는 중복사건으로 진행되고 있음을 확인하였습니다. 주의사항으로 제시외 건물인 1층 창고가 매각에 포함되므로, 이를 감안하여 입찰을 준비해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 경기도 하남시 감북동 '하남감북 TG' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 창고 및 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 대체로 평탄한 부정형의 형태이며, 현재 '도로 등으로 이용중'인 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다. 인접 도로상태는 본건이 세로(가)의 포장도로 일부로 이용되고 있습니다. 건물은 일반철골구조 및 기타지붕의 제2종근린생활시설 및 기타사무소로 이용 중이며, 외벽과 내벽은 철골조 마감, 창호는 알루미늄샷시로 되어 있습니다. 이용상태는 1층은 계단실, 2층은 2종근린생활시설 및 기타사무실입니다.

2.3. 공법상 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(안촌지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 그 외에도 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있어, 토지 이용 및 개발 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

본 경매는 토지와 건물 전체를 일괄매각하는 조건입니다. 가장 중요한 점은 공부상 건물면적(299.17㎡) 외에 제시외 건물(㉠ 창고, 약 260.00㎡)이 매각에 포함된다는 사실입니다. 제시외 건물은 매각을 전제로 감정가에 포함되었으나, 법정지상권이나 기타 유치권 등의 권리 문제 발생 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 특이 사항

본 사건은 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 여러 채권자가 경매를 신청했음을 의미하며, 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 권리관계의 소멸 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주위는 하남감북 TG 인근으로, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설이 혼재된 복합지역입니다. 일반적인 중심 상권이라기보다는 물류 및 창고형 서비스 시설, 그리고 이와 연관된 사무실 용도로 적합한 입지입니다. 2층이 사무실로 이용 중이며, 1층 제시외 건물이 창고로 이용되는 점을 볼 때, 물류 및 업무 지원 시설로서의 수요는 확보될 수 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

차량 접근성이 양호하고 대중교통 여건도 보통 수준이므로, 업무 시설로 이용하기에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 주거지역과 혼재된 형태이므로 주변 소음 및 환경 요소를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법률적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지가 도로 등으로 이용 중'이라는 감정평가서의 내용입니다. 이는 실제 토지 이용 현황이 공부상 지목과 다를 수 있으며, 만약 사도(개인 도로)의 일부이거나 공적 도로로 이용되고 있다면 토지 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 제1종일반주거지역이면서 지구단위계획구역, 공장설립승인지역 등 복잡한 용도지역이 겹쳐있어, 향후 개발 행위에 대한 인허가 절차가 까다로울 수 있습니다.

5.2. 현황적 리스크

건물 제시외 면적(창고 260.00㎡)이 상당히 크며, 이는 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 또는 미등기 건물일 가능성이 높습니다. 매각에 포함되더라도 양성화(합법화) 가능성, 이행강제금 부과 여부, 철거 비용 등을 사전에 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 하남감북 TG 인근에 위치한 비교적 넓은 토지(약 193.90평)와 총 사용면적이 큰 건물(약 169.15평)을 일괄 매각하는 물건입니다. 입지적으로는 물류 및 업무 지원 시설로서의 잠재력이 있으나, 토지의 '도로 등으로 이용 중'이라는 현황과 제시외 건물의 법적 리스크가 매우 큽니다. 투자자는 입찰 전 토지의 실제 도로 점유 상태 및 제시외 건물의 법적 상태를 면밀히 조사하여 리스크를 충분히 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: '하남감북 TG' 인근이라는 지리적 이점은 물류 및 교통 접근성을 중시하는 업종에게 매력적인 요소입니다.

규모의 경제: 총 토지 면적(641.00㎡)이 넓고, 제시외 창고 포함 시 총 건물 사용 면적이 상당하여 물류창고 및 사무실 겸용 시설로 활용 가치가 높습니다.

개발 잠재력: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 하남시의 도시계획 변경에 따른 토지 가치 상승의 잠재력이 존재합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계