나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51833 [1] 경기도 하남시 감북동 135-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감북동 '하남감북 TG' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 창고 및 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 세로(가)의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안촌지구), 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 및 기타지붕 제2종근린생활시설, 기타사무소로서,
외벽, 내벽: 철골조 마감.
창호: 알루미늄샷시임

이용상태

1층: 계단실
2층: 2종근린생활시설, 기타사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 지상1층에 제시외물건㉠ 약 260㎡(창고이용)이 소재하오니 귀원 경매 집행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1층 창고) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51833 (1)

소재지: 경기도 하남시 감북동 135-1 (신주소: 경기도 하남시 서하남로47번길 193-20)

용도: 근린시설

감정가: 3,205,345,000원

토지면적: 641.00㎡ (약 193.90평)

건물면적: 299.17㎡ (약 90.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 내 근저당권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1층 창고 260㎡) 포함.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감북동 '하남감북 TG'(톨게이트) 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 창고, 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 공존하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 이용 및 형태

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 도로 등으로 이용 중입니다. 본건 토지는 세로(가)의 포장도로의 일부에 해당합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안촌지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 5.주변 시설 및 환경

인근에는 대형 상업 시설인 스타필드 하남, 코스트코, 이마트 등이 위치하여 쇼핑 및 여가 활동에 편리합니다. 또한, 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 산업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 서하남로47번길 일대에 다양한 공장들이 위치해 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

한편, 하남시에는 지하화된 복합 환경 기초 시설인 '하남유니온파크'가 성공적으로 운영되고 있으며, 이는 혐오시설로 인식될 수 있는 시설을 공원화하고 주민 편의시설을 함께 조성한 사례입니다. 다만, 과거 감북동 일대에 쓰레기 소각장 설치와 관련하여 주민들의 반대가 있었던 사례도 있습니다. 이는 향후 지역 내 환경 관련 시설에 대한 주민 민감도가 높을 수 있음을 시사합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 요약

말소기준권리는 2021년 12월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등 을구 및 갑구의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 시 부담이 될 수 있습니다.

* (주)현대블랙스톤

사업자등록일: 2015-02-05

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 존재로 인해 명도 협상이 필요합니다.

* 주식회사루셸로

사업자등록일: 2017-05-23

보증금: 0원

차임: 110,000원

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 존재로 인해 명도 협상이 필요합니다.

* 주식회사제이에스홀딩스원

사업자등록일: 2013-01-17

보증금: 0원

차임: 1원

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 존재로 인해 명도 협상이 필요합니다.

1.3. 3.임차인 관련 주의사항

상기 대항력 있는 임차인들은 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상으로 간주될 수 있는 상황은 아니나, 보증금 0원이라는 계약 조건의 실제 내용과 법적 효력, 그리고 명도 과정에서의 협상 및 예상치 못한 비용 발생 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 4.기타 권리사항

토지 및 건물 등기부 요약에서 '을8-1' 및 '을4-1'의 '8번근저당권가처분 매매목록' 권리자가 '취소권에'로 표기되어 있어, 해당 권리의 구체적인 내용을 추가 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.3. 5.등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 3,411,082,606원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로서, 주변에 소규모 창고, 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성될 수 있는 지역입니다. 인근 대형 상업 시설(스타필드 하남 등)과 다수의 지식산업센터는 잠재적 고객 확보 및 시너지 효과를 기대하게 합니다. 다만, 산업 시설과의 혼재로 인해 특정 업종(예: 물류, 제조업)에 더 적합한 입지일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 접근성은 보통 수준이며, 인근의 대형 쇼핑몰과 마트 등으로 인해 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주거 및 상업, 공업 시설이 혼재된 복합적인 지역 환경을 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행 중이므로, 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 1층 창고(260㎡)가 일괄 매각에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 활용 계획 수립 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 용도 지역 제한이 있어 개발 및 건축 시 유의해야 합니다.

* 주변 공장 밀집 및 환경 민감성: 인근 공장 지역으로 인한 소음, 먼지, 악취 등의 환경적 영향 가능성이 있으며, 과거 지역 내 환경 시설 설치 관련 논란 이력으로 인해 지역 주민의 민감도가 높을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 입지적 장점을 바탕으로 성장 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대형 상업 시설과의 인접성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 복잡한 권리관계, 그리고 주변 공장 밀집 지역의 환경적 요인 등 여러 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 성공적인 투자를 위해서는 현장 조사, 권리관계 및 임차인과의 협상 전략 수립, 토지이용계획에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 하남시의 지속적인 개발 및 수도권 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 스타필드 하남 등 대형 상업 시설 인접으로 인한 유동인구 및 잠재 수요 확보 용이.

* 근린생활시설로서 다양한 사업 운영 가능성.

* 제시외 건물(창고) 활용을 통한 부가 가치 창출 가능성.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 정보 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,205,345,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 주변 환경, 복잡한 권리관계 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 명도 관련 비용 및 시간 소요를 충분히 감안해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사를 바탕으로 한 시세 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.