나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51634 [1] 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51634 [1] 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2025타경51634 | 소재지: 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층302호 | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 112,210,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1. 1 사건 정보 및 감정가

본 물건은 성남지원 2025타경51634 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층 302호 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 229,000,000원으로 산정되었습니다.

1. 2 물건 상세 현황

용도: 다세대주택 (총 4층 중 3층 소재)

건물 면적 (전용): 57.56㎡ (약 17.39평)

토지 면적 (지분): 65.12㎡ (약 19.69평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 3층 302호로, 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호입니다.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

토지 이용 상태: 부정형 완경사 지대 위에 조성된 공동주택(다세대주택) 건부지이며, 북측 및 서측으로 세로(細路)와 접합니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2. 1 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 광주 능평동 일대는 최근 분당/판교 생활권 확장으로 인한 신축 빌라 및 타운하우스 공급이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

특히, 분당(서현역, 5.7km 내외), 죽전 생활권 접근성이 양호하여 출퇴근하는 수요층의 유입이 꾸준합니다.

2. 2 생활정보 및 상권분석

주변에 능평초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 능평동 행정복지센터, 도서관 등의 공공 시설과 근린생활시설(상권)이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난합니다.

지역 특성상 단독/다세대 주택 밀집지역으로, 대형 상권은 인접한 분당/죽전 인프라를 활용해야 합니다.

2. 3 주변 시설 및 혐오시설

검색 결과, 본 물건지 주변 반경 내에 주거환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

단, 능평동 일대는 경사지에 건축된 빌라 및 전원주택이 많으므로 현장 방문 시 단지 내 경사도 및 진입로 상태를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3. 1 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(최선순위 설정일)를 기준으로 권리 관계를 분석해야 합니다.

가장 중요한 권리는 '주의사항'에 명시된 내용입니다.

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기가 있음(배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

이는 임차인이 대항력(선순위)을 갖추고 임차권 등기를 완료했음을 의미합니다.

3. 2 잠재적 리스크 (인수주의)

선순위 임차권등기가 존재하므로, 입찰자는 임차인의 보증금 전액을 배당받는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않는다면, 그 미변제 잔액(인수금액)은 최종 매수자가 인수해야 하는 리스크가 발생합니다.

따라서, 정확한 임차인의 보증금액과 대항력 발생일을 확인하고, 예상 배당액을 산출하여 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

토지 이용계획상 계획관리지역이나, 기존 다세대주택 건부지로 이용 중이므로 용도상의 제약은 크지 않습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4. 1 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축에 가까운 건물 상태(감정평가서상)와 분당/판교 접근성이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가 229,000,000원은 주변 시세를 바탕으로 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

그러나, 매수인에게 대항 가능한 선순위 임차권등기(을구 4번)가 등재되어 있어, 임차보증금 잔액 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

4. 2 투자 포인트

분당/판교 접근성: 57번 국지도 및 주요 도로를 통한 분당, 판교 신도시의 생활 인프라 활용이 용이하여 실거주 수요가 꾸준한 지역입니다.

면적 대비 효용성: 전용 57.56㎡(약 17.39평)으로 비교적 넓은 면적의 다세대주택이며, 도시가스가 인입되어 생활 편의성이 높습니다.

감정가 대비 경쟁력: 입찰 시 선순위 임차인의 보증금액을 고려하여 인수 리스크를 제거한 후, 감정가 이하로 낙찰받는다면 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

실수요 중심 접근: 임차인 명도(인도) 문제 해결이 전제될 경우, 능평초등학교 인근이라는 학군 수요를 갖춘 실수요자에게 적합한 투자 물건입니다.

법원 정보

성남지원 경매7계