나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51637 [1] 경기도 광주시 신현동 859-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,다가구주택,근린생활시설,아파트단지,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

완경사지를 평탄조성한 부정형으로서, 단독주택(다가구주택) 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(한울빌리지 진입도로)에 접하고 있으며, 동측으로 노폭 4~5미터의 포장도로가 지나고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상의 바닥포장,옹벽,울타리,수목 등 토지의 부합물은 토지와 함께 거래되는 것이 일반적인 거래관행이므로 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층으로서,
(사용승인일:2014.12.31.)
외벽:석재붙임,드라이비트 등 마감,
창호:새시창호임.

이용상태

1층:계단실
2층:다가구주택(투룸2,원룸2)
3층:다가구주택(투룸2,원룸2)
4층:다가구주택(투룸1,원룸2)

-건물개황도 참조

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스설비,주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 건물의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 일반건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51637 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 859-11

용도: 다가구주택

감정가: 1,839,825,600원

토지면적: 450.00㎡ (약 136.1평)

건물면적: 444.96㎡ (약 134.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 196.00㎡ (약 59.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광진중앙새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태: 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건물이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(한울빌리지 진입도로)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 4~5미터의 포장도로가 지나고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2014년 7월 4일 접수된 자양2,3동새마을금고의 근저당권입니다.

* 임차인 현황: 총 11명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. (권 , 김 , 박 , 양 , 윤 , 채 , 천 , 한국주택금융공사(양도인:김 ), 홍 , 홍 , 황 )

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리들로 구성되어 있으며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 물건명세서 추가 확인 필요)

* 등기부현황: 토지 및 건물 등기부상 근저당, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 확인되며, 이들 대부분은 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 기타 권리사항: 등기부채권 총액은 상당한 금액으로 확인되나, 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설과 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 광주시 자체적으로 생활 쓰레기 소각장 건립 관련 주민 반발 등이 있는 것으로 나타났으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 신현초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보: 일부 임차인의 경우, 보증금이나 차임 정보가 기재되지 않거나 미상인 경우가 있어 인수 보증금은 없으나, 권리관계 재확인이 필요합니다. (예: 윤재혁 임차인 - 차임 330,000원, 확정일자 없음)

* 현장 조사 제약: 건물 이용 상태 확인 시 점유자의 폐문부재로 인해 일반건축물대장, 외관 및 탐문 조사 기준으로 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참가 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계 복잡성을 내포할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 다수의 용도지구 및 제한구역(계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등)에 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 196.00㎡(약 59.3평)의 건물 제시외 면적이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 반드시 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 약 18.4억원입니다. 토지 136.1평, 건물 134.6평 규모이며, 인근에 초등학교와 버스정류장이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리상으로는 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 건물 이용 상태 확인의 제약, 공동담보 설정, 복잡한 토지 이용계획 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 제시외 건물 면적이 상당하여 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거 지역 입지: 신현초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 향후 임대수익 또는 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 용이합니다.

* 제시외 건물 포함: 낙찰자가 별도의 비용으로 철거하거나 활용할 수 있는 잠재적 가치 또는 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,839,825,600원입니다. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으며(인수 보증금 합계 0원), 말소기준권리 외 권리들도 대부분 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 제시외 건물 존재, 건축물 현황 조사 시 제약 등 추가 확인이 필요한 부분들을 고려해야 합니다. 주변 시세, 향후 임대 수요, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 15억 원 ~ 17억 원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 관련 법규 검토 후 전문가와 상담하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.