나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51761 [1] 경기도 광주시 문형동 579-23 삼성파크빌101동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 문형동 소재 ""범우산"" 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택 , 근린생활시설,
공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 제1층 제102호(전유면적 : 52.54㎡)로서
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 벽지 마감 등.
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 발코니1, 현관1 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어있고 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주거용건부지(삼성파크빌101동)로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(근린형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대미상.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이경상)로부터 2026. 5. 29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경51761 (1)

2.2. 소재지

경기도 광주시 문형동 579-23 삼성파크빌 101동 1층 102호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

218,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

건물면적: 52.54㎡ (약 15.90평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사 (말소기준권리 설정자)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 문형동 소재 "범우산" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

인접 도로를 이용하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 102호로, 전유면적 52.54㎡입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실 2개, 발코니 1개, 현관 등으로 이용 중입니다.

3.4. 토지 이용 현황

대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지(삼성파크빌 101동)로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로 상태

서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

3.6. 토지이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(근린형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김경란 (2015.04.10)

* 소유권 이전: 이선영 (2015.07.29)

* 소유권 이전: 김남국 (2022.05.31)

* 주택임차권: 이경상 (2024.03.05, 212,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025.03.11, 212,000,000원)

4.2. 말소기준권리

주택도시보증공사 앞으로 설정된 강제경매 개시 결정 등기 (2025.03.11)이며, 경매 절차가 완료되면 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

4.3. 임차인 현황

* *: 주택도시공사

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.13

* 확정일자: 2022.04.14

* 배당신고일자: 2024.03.05

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인으로서 대항력이 없습니다.

4.4. 인수되는 임차보증금

본 건은 HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기(2013년식)에 건축된 유사 면적(58.14㎡, 74.3㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 168,000,000원 ~ 171,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건(52.54㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

5.2. 감정가 대비 시세

감정가 218,000,000원 대비 최근 시세는 약 170,000,000원 수준으로, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 편의시설: (제공된 정보 부족, 주변 탐문 필요)

* 의료시설: (제공된 정보 부족, 주변 탐문 필요)

* 교육시설: (제공된 정보 부족, 주변 탐문 필요)

6.2. 교통 접근성

인근 도로를 통한 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용대로 경매 절차가 진행될 경우, 인수되는 임차보증금은 없으나, 확약서의 세부 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 적용될 수 있습니다.

7.3. 주변 환경

공장이 혼재된 지역이라는 점은 환경적인 요인이나 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 권리 분석 결과, 임차인 주택도시공사(HUG)는 대항력이 없으며 인수되는 보증금도 없어 권리상의 부담은 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(218,000,000원)가 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(약 170,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. HUG의 확약서 내용 및 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 권리 관계가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 다세대주택으로서의 기본적인 구조를 갖추고 있어 실거주나 임대 목적 모두 적합합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 52.54㎡이며, 감정가는 218,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 물건 시세는 약 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 차이를 고려하고, 보수적인 관점에서 접근 시, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.