나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51560 [1] 경기도 광주시 도척면 노곡리 220-25 하나타운 에이동 OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 소재 `도척초등학교` 북측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 단독주택과 다세대, 연립 등의 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 곳
으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 대체
로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층건 중 1층 101호로서
외벽: 치장벽돌타일 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호: 샷쉬 등 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비, 소화관련설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광일중교])<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[도척초
교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에
별도 확인요[도척초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 인근의 탐문, 집합건축물대장상의
건축물현황도 등에 의거하였고, 표준적인 상황을 전제로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51560 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 노곡리 220-25 하나타운 에이동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 50.63㎡ (약 15.32평)

토지지분: 50.63㎡ (약 15.32평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 소재 `도척초등학교` 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택과 다세대, 연립 등의 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 곳으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 대체로 보통시됩니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층건 중 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷쉬 등 이중창 구조입니다.

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방설비, 급배수 및 위생설비, 소화관련설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(광일중교, 도척초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등의 규제를 받습니다.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

* 건물 연혁: 2009년 건축된 건물입니다. (건축물대장 및 JSON 기반)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2016년 5월 25일 접수된 한강2동새마을금고의 근저당권 (채권액 84,000,000원)입니다.

* 주요 권리사항:

* 2016년 5월 25일, 한강2동새마을금고 근저당권 (84,000,000원, 말소기준권리)

* 2025년 2월 13일, 한강2동새마을금고 임의경매개시결정 (채권액 57,300,800원)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는 경우 인수되는 보증금이나 별도의 명도 비용이 발생할 수 있습니다. (임차인 이름 마스킹: 해당 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례: 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택(광우더채움103동, 2009년식)이 2026년 5월 6일, 전용면적 56.53㎡ 기준으로 84,550,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 500만원, ㎡당 약 150만원 수준입니다.

* 본건 감정가 비교: 본건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물면적 59.52㎡ 기준으로 ㎡당 약 201만원 수준입니다.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 최근 거래 사례(84,550,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(120,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, JSON 데이터는 다른 주소지(노곡리 300-8)의 '광우더채움' 단지로, 본건(노곡리 220-25 '하나타운')과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 하지만 동일 생활권 내 유사 물건으로서 참고할 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 도척초등학교가 위치하고 있으며, 광일중학교도 인근에 있습니다.

* 편의시설: 부근 일대에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주거환경: 단독주택, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 환경 규제: 본 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이는 잠재적인 개발 제한 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획이나 토지 이용 현황에 따라 변동 가능성은 항상 존재합니다. (추가적인 현장 확인 권장)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금도 0원으로 확인되었으나, 실제 점유자가 있는 경우 명도 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 유사 물건 거래가(약 8455만원)에 비해 본건 감정가(1억 2천만원)가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구 외에도 여러 환경 관련 제한 구역에 포함되어 있어 향후 재건축 등 추가 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 현장 확인 제한: 감정평가 당시 거주인 부재로 인해 현장 조사가 제한적이었던 점을 고려해야 합니다. 건물의 실제 상태나 수리 필요 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 소재 다세대주택으로, 도척초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 주변에 여러 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고, 최근 유사 물건 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 명확한 권리 분석: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 지역 내 주택 수요: 도척면 지역은 전원주택 및 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 활용 가능성: 만약 JSON 데이터의 시세가 현재 시장을 정확히 반영한다면, 감정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래된 유사 물건의 ㎡당 가격(약 150만원)과 본건의 건물면적(59.52㎡)을 고려할 때, 시장가치는 약 89,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 하지만 경매 특성상 경쟁 및 유찰 가능성을 감안해야 하며, 감정가 120,000,000원과 채권 총액(약 141,300,800원)과의 괴리를 고려할 때, 신중한 판단이 요구됩니다.

* 따라서, 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 시장가치 추정치와 감정가 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.