나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51112 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 326-15 드림빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 ""광동로터리"" 남측 인근에 위치하며, 부근은
지방도를 주변으로 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수
등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 구조(사용승인일자: 2020.04.03) 내 개별
세대로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로를 통하여 진입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
주택임차권(임차보증금 : 금125,000,000원)설정 되어있읍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 한정훈)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51112 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 326-15 드림빌 2층 202호 (신주소: 경기도 광주시 산수로 1254-4)

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 24.48㎡ (약 7.41평)

토지 지분: 24.48㎡ (약 7.41평)

건물면적: 31.42㎡ (약 9.51평)

건물 지분: 31.42㎡ (약 9.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일자: 2020년 04월 03일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 "광동로터리" 남측 인근에 위치합니다.

부근은 지방도를 주변으로 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

본건 북동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 도로를 통해 진입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

채권자는 주OOOOOOO이며, 본 건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 구리세무서장의 압류 (2023년 11월 20일)입니다.

등기부 상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 낙찰 후 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택임차권: 한 (보증금 125,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022년 01월 11일

확정일자: 2022년 01월 11일

배당신고일자: 2024년 03월 05일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

총 등기부채권액: 약 135,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경기도 광주시 퇴촌면 광동리는 지방도를 중심으로 주거시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

토지는 삼각형의 평지로 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

1.4. 생활정보

최근(2026년 5월) 인근 지역의 다세대주택(약 70㎡) 매매가는 20,000만원에서 21,500만원 선에서 거래되었습니다.

본건은 약 31.42㎡(9.51평)의 면적으로, 주변 시세와 비교 시 면적이 작지만 2020년 신축으로 건물 연식이 비교적 최신이라는 장점이 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 자가용 접근성은 양호합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지방도 인근 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차인 확약서: 임차인 한 씨는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, HUG는 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 협조한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 0원임을 명확히 하지만, HUG와의 최종 처리 과정 및 관련 행정 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건은 자연보전권역, 특별대책지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

공동담보: 특수물건정보에 공동담보가 언급되어 있어, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 경매에 포함되거나 해당 채무 관련 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리에 위치한 2020년 신축 다세대주택입니다. 감정가는 1억 1천 2백만원이며, 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 분석된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 안정성을 높이는 중요한 요소입니다. 다만, 수도권 내 개발 제한 구역에 속해 있고 공동담보 물건일 가능성이 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

무잉수 보증금: HUG 확약서에 따라 임차인 보증금 125,000,000원을 인수하지 않아 실질적인 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 광주시 퇴촌면 지역은 꾸준한 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경쟁력 있는 가격: 면적이 작고 일부 개발 제한이 있음에도 불구하고, 최신 연식과 무잉수 보증금 조건으로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

최근 실거래가 비교 (2026년 5월 거래 기준):

* 약 70㎡ 다세대주택, 2017년 준공: 20,000만원 ~ 21,500만원 (평당 약 920원 ~ 1004원)

본건의 면적(약 9.51평)과 2020년 신축 연식, 그리고 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 평당 가격을 보수적으로 적용할 경우 약 87,500,000원 ~ 95,500,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

그러나 HUG 확약으로 인한 인수 부담 제로는 낙찰가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 신축 연식과 투자 매력도를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

제시하는 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서, 철저한 권리 분석과 현장 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.