나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51327 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 185-11 위너스힐 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암천로에 소재하는‘경강선 곤지암역’남동측에 위치하며 주변은 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북서측과 북측으로 중부고속도로 곤지암IC, 지방도98번, 경강선 곤지암역이 위치하고 인근 동측의 경충대로을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 내 3층 302호로서,

외벽: 벽돌 붙임 및 드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중이며 방과 거실,주방의 발코니는 확장형임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 출입문보안개폐, 승강기, 도시가스설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

완경사를 평탄 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 포장도로가 남서측의 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였으며 본건 건물에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 강용운)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 성남지원 2025타경51327 (1)

1.2. 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 185-11 위너스힐 102동 3층302호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 219,000,000원

1.5. 토지면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

1.6. 건물면적: 53.14㎡ (약 16.08평)

1.7. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 주택도시보증공사

1.10. 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.11. 전용면적: 53.14㎡ (약 16.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암천로에 소재하며, 경강선 곤지암역에서 남동측에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북서측 및 북측으로 중부고속도로 곤지암IC, 지방도98번, 경강선 곤지암역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 동측의 경충대로를 따라 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역(계획관리) 및 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 영농여건불리농지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로가 있으며, 이는 남서측의 외부공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 삼성카드 가압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

본건에는 임차인 강용운(주택도시보증공사)이 보증금 210,000,000원에 거주 중입니다. 그러나, 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라, 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 294,841,917원입니다. 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전(임의경매), 주택임차권(말소), 가압류 3건(말소), 압류 1건(말소) 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 창고, 임야 등이 혼재되어 있으며, 경강선 곤지암역과 경충대로 버스정류장이 인접하여 교통 및 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 개발 계획

본 토지는 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))으로 지정되어 있어, 향후 주거 환경 개선 및 지역 개발 잠재력이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 곤지암읍 수양리 일원에 종합폐기물처리시설이 추진 및 건설 중에 있으며, 이는 장기적으로 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

경강선 곤지암역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

다세대주택 지역이 형성되어 있으며, 일부 공장 및 창고 시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 추후 절차상의 예외적인 문제 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 주변 시설 혼재: 공장 및 창고 등과 주거 시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경강선 곤지암역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)에 해당합니다. 주택도시보증공사와의 확약서로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다. 다만, 주변에 공장 등이 혼재된 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 경강선 곤지암역 역세권 입지로 향후 미래가치 상승 기대.

* 성장관리계획구역 지정으로 인한 주거 환경 개선 및 지역 개발 잠재력.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 용이성.

9. 예상 입찰가

감정가는 219,000,000원이나, 최근 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 2026년 5월 22일 거래된 다빈힐스빌3차(1동, 전용면적 53.065㎡, 준공 2017년)의 실거래가는 147,900,000원입니다.

본건 물건의 전용면적(53.14㎡)과 건축년도(2018년)를 고려할 때, 현 시세는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가를 고려하여, 약 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰을 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 부동산 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.