나이스옥션 법원경매 성남 2025타경367 [1] 경기도 광주시 능평동 250-10 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택 밀집
지역이고 일부 농경지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제1층 제103호(전유면적 : 37.77㎡)로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 벽지 등 마감.
창호 : 하이새시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(가) : 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니3 - 건축물대장 도면에 의함.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어있고 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용건부지(통칭 ""금호맨션 A동"")로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대미상.
2) 기타 : 대상물건 대지권의 목적인 토지는 공부상 지목이 ""전""이나 현황은 ""대""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 250-10, 1층 103호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제1층

건물 전유면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

건축물 사용승인일: 2002년 9월 6일

1.2. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경367 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 54.10㎡ (약 16.38평)

토지 지분: 54.0956㎡ (약 16.38평)

건물 면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

건물 지분: 37.77㎡ (약 11.43평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 일부 농경지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인접 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1. 김영화 임차인

대항력: 있음

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 5월 1일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

비고: 보증금 및 차임 금액이 확인되지 않아 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.1. 2. 조영훈 임차인

대항력: 있음

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 7일

확정일자: 2020년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 6월 18일

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 최선순위 권리는 2002년 9월 12일 접수된 소유권 이전(김종미)이며, 그 이후 순차적으로 소유권 이전 및 매매, 주택임차권, 강제경매 등이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2025년 2월 3일 접수된 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경367)입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 의하면, 을구 5번 주택임차권(채권자 조영훈, 임대차보증금 105,000,000원, 전입일자 2020.12.07., 확정일자 2020.10.21.)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장 및 감정평가서상 본 물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 벽지로, 창호는 하이새시로 시공되었습니다.

4.2. 건물 이용 상태 및 설비

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 발코니 3개로 구성된 것으로 파악됩니다. 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 난방 구조입니다.

4.3. 주변 시세 분석 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 능평동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래된 포레스빌(2013년식, 53.84㎡): 16,000만원 (약 297만원/㎡)

- 2026년 5월 거래된 두루미인3차(2012년식, 59.96㎡): 16,400만원 (약 274만원/㎡)

- 2026년 5월 거래된 필하우스(2019년식, 52.3㎡): 24,700만원 (약 472만원/㎡)

본건 물건은 전용면적 37.77㎡이며, 건축 연도가 2002년으로 비교적 오래된 편입니다. 비슷한 연식의 주변 다세대주택의 단위 면적당 시세(약 270~300만원/㎡)를 적용할 경우, 약 10,200만원에서 11,300만원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 감정가 108,000,000원은 이러한 시장 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.4. 임대/매매 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하게 분석되었으며, 이는 최근 해당 지역의 다세대주택 매매 거래가 활발히 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, 본건과 같이 소형 평수의 최신 건축물은 가격 상승폭이 클 수 있으나, 건축 연차가 오래된 경우 시세 상승이 제한적일 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

조영훈 임차인의 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매수 금액 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

5.2. 미확인 임대차 계약 관련 위험

김영화 임차인의 경우 보증금 및 차임 등 임대차 조건이 미상입니다. 만약 이 임차인에게 대항력이 있다면, 인수해야 할 금액이 발생하거나 명도에 난항을 겪을 수 있는 잠재적 위험 요인이 있습니다.

5.3. 토지 이용계획상 제한

물건지 소재 토지가 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(조영훈)의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있으며, 또 다른 임차인(김영화)의 임대차 조건이 불명확하여 추가적인 위험 요인이 존재합니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 추가 인수 부담을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

- 광주시 능평동 지역의 다세대주택 시세에 대한 이해: 최근 거래 사례를 통해 시세 범위를 파악할 수 있습니다.

- 소형 평수의 다세대주택: 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

- 토지 이용 계획상의 장점: 성장관리계획구역, 자연취락지구 등은 향후 개발 가능성을 내포할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 108,000,000원이며, 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 건물 자체의 가치는 약 10,200만원 ~ 11,300만원 수준으로 추정됩니다. 따라서, 권리 분석상의 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간 상향된 110,000,000원 내외로 제안합니다.

8.2. 총 매수 예상 금액 (주의)

본 물건은 대항력 있는 임차인 조영훈의 보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 만약 예상 입찰가 110,000,000원으로 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 매수 예상 금액은 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

인수 보증금: 105,000,000원

총 매수 예상 금액: 215,000,000원

이는 물건의 자체 가치(약 10,200만원~11,300만원)를 훨씬 초과하는 금액이므로, 신중한 검토가 필수적입니다. 임차인 김영화의 보증금 미상 부분에 대한 잠재적 인수액도 추가로 고려해야 합니다.

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