나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51856 [1] 경기도 광주시 능평동 518-14 공동주택(다세대주택) 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평1리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2013.12.13)

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공동주택(다세대주택)(방3, 욕실2, 거실, 주방 등)으로 이용중인
것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨.
(구체적인 이용상태는 후첨'건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 평지로서 현장조사일 현재 '공동주택(다세대주택)
건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도
확인요), 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""정규성""임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 518-14번지에 소재한 다세대주택 1층 101호입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51856 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 204,000,000원입니다.

건물은 2013년 12월 13일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

토지 면적은 63.75㎡ (약 19.30평)이며, 건물 면적은 57.76㎡ (약 17.47평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 현재 정규성 씨입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 19일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류입니다.

현재 진행 중인 강제경매는 2025년 3월 25일 주택도시보증공사에 의해 개시되었습니다.

말소 예정인 권리로는 국민건강보험공단, 서민금융진흥원, 남동구 등의 압류 및 가압류가 있으며, 이는 매각 후 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서상 채권 총액은 223,614,297원입니다.

1.3. 임차인 현황 및 인수 조건

본 건에는 주택도시보증공사(임차인: 정용진)가 보증금 198,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

전입일자는 2020년 10월 19일이며, 확정일자는 2020년 9월 8일입니다.

그러나 본 건의 특이사항으로, 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 22일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

또한, 제공된 임차인 현황 정보에는 해당 임차인의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 지역이면서 일부 근린생활시설이 혼재하는 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설들이 분포하는 지역으로 분석됩니다.

"능평1리 마을회관" 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사 결과, 본 건은 현장 조사일 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 구성된 것으로 확인됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련하여 주택도시보증공사의 확약서와 등기부상 대항력 없음 명시로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

다세대주택 특성상 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소되어, 입찰 시 인수해야 할 보증금이 없어 투자 부담이 크게 줄었습니다.

건물 사용 승인일(2013년)을 고려할 때, 전반적인 건물 상태는 보통 수준으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

주택도시보증공사의 확약으로 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

신축이 아닌 연식(2013년)이 있는 건물로, 향후 시세 상승 여력이 존재할 수 있습니다.

전용면적 57.76㎡ (약 17.47평)으로, 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 크기입니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 매물들이 160,000,000원에서 164,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 감정평가액은 204,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가격은 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 약 88% 수준으로, 최근 실거래가 대비 소폭 높은 금액으로 보수적인 접근을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.