나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51816 [1] 경기도 광주시 탄벌동 119-2 어반드림펠리스 103동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 탄벌동 소재 ""탄벌동현대아파트"" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 5층 공동주택(도시형생활주택) 중 2층203호로서,
외벽 : 벽돌타일 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형연립주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경51816 (1)

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 119-2 어반드림펠리스 103동 2층 203호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

건물면적 (전용면적): 74.71㎡ (약 22.60평)

토지 지분면적: 52.95㎡ (약 16.02평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지붕 5층 공동주택(도시형생활주택) 중 2층

1.3. 감정평가액

감정가: 287,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "탄벌동현대아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 사다리형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 건축물 상세

건축물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 벽돌타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샤시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비와 승강기, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 각종 규제사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 16일 접수된 강미령 근저당권(을1)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 인수 여부 (HUG 확약서 집중 분석)

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 임차인 현황 및 집합건물 등기부 요약상 장슬기(주택도시보증공사)의 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 따라서 채무자 겸 임차인의 보증금 190,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 기타 말소 예상 권리

말소기준권리: 을1 (근저당, 2019.04.16)

기타 말소 예상 권리: 을2(근저당), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑9(압류), 갑10(강제경매), 갑11(압류), 을3(주택임차권) 등은 모두 말소될 것으로 보입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 329,919,601원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변으로 아파트단지 및 소규모 공동주택이 분포하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 유사 면적(69.34~73.55㎡)의 연립/다세대 주택 거래 사례가 140,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 이루어졌습니다. 특히, 본건과 유사한 시기에 건축된 (2018년식) 70.76㎡ 연립주택이 300,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 시장 가치를 판단하는 데 중요한 참고가 됩니다. 본건(74.71㎡, 약 2017년 준공 추정)의 감정가는 287,000,000원으로, 최근 시세 대비 적정하거나 소폭 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크 (임차인 보증금 외)

주요 임차인(HUG)의 보증금 인수 위험은 확약서 제출로 인해 해소되었으나, '임대관계는 미상임'이라는 기타 참고사항으로 볼 때, 혹시 모를 미등기 전세나 유치권 등 예상치 못한 권리 관계가 존재할 가능성에 대한 사전 확인이 필요합니다.

5.2. 입지 관련 리스크 (지역 개발 제한 등)

본건 토지이용계획에 포함된 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

경기도 광주시 탄벌동에 위치한 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로, 일반적인 주거 편의시설과 교통 접근성이 양호합니다. 특히, 임차인 관련 보증금 인수 위험이 HUG의 확약서 제출로 인해 명확히 해소된 점은 큰 장점입니다.

6.2. 투자 가치 평가

정리된 권리관계와 비교적 최근에 거래된 주변 시세, 그리고 본건의 적정 감정가를 고려할 때, 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 매력 요인

* HUG 확약서로 인한 임차인 보증금 미인수 (매우 중요)

* 탄벌동의 양호한 주거 환경 및 교통 여건

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 명확한 소유권 확보

7.2. 주의 깊게 볼 점

* '임대관계 미상'에 따른 추가적인 권리관계 조사 필요성

* 지역별 토지이용계획 및 각종 규제 사항

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 및 감정가 기반 분석

본건의 감정가는 287,000,000원입니다. 가장 유사한 조건(건축 연도, 주택 종류)의 주변 물건이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 감정가 이상으로 가치가 형성될 수 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하다는 점을 고려하면, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 책정할 수 있습니다.

8.2. 최적 입찰가 제안

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 물건의 특이사항(권리관계 확실성)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.