나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51758 [1] 경기도 하남시 풍산동 490-2 하우스디스마트밸리 지1층알비169호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 소재하는 ""한홀초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 대규모아파트단지, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재
하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 4층/지상 10층 건 중 제지1층 제알비169호로서,

외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 알루미늄샷시 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중(상호: 중화요리 홍반점)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니
다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의
포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭 12m~15m)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지
역(수도법 시행령 제14조의3제1호)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51758 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 490-2 하우스디스마트밸리 지1층알비169호

용도: 근린상가

감정가: 656,000,000원

토지면적: 11.23㎡ (약 3.4평)

토지지분: 11.2313㎡ (약 3.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.18㎡ (약 14.3평)

건물지분: 47.1825㎡ (약 14.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: (정보 없음)

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 풍산동에 소재하는 "한홀초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕의 지하 4층/지상 10층 건물 중 제지1층 제알비169호입니다.

외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 알루미늄샷시 마감 등입니다.

본 건의 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)이며, 중로2류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 8월 2일 접수된 서울원예농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 금액은 596,400,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 727,355,000원입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 모두 말소될 예정입니다.

따라서 본 물건은 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 특이사항은 없습니다.

* 임차인 현황

* 봉OO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석:

* 주식회사센텀브릿지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약

등기구분: 갑2

접수일자: 2019-08-02

권리종류: 소유권이전 1번신탁등기말소

권리자: 이훈희

말소: -

비고: 매매 신탁재산의처분

등기구분: 을1

접수일자: 2019-08-02

권리종류: 근저당권

권리자: 서울원예농업협동조합

권리금액: 금596,400,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

등기구분: 을2

접수일자: 2020-12-22

권리종류: 근저당권

권리자: 김진곤

권리금액: 금102,435,000원

말소: 말소

비고: -

등기구분: 갑5

접수일자: 2023-07-10

권리종류: 가압류

권리자: 경기신용보증재단

권리금액: 금28,520,000원

말소: 말소

비고: 수원지방법원 2023카단3701

등기구분: 갑6

접수일자: 2025-03-11

권리종류: 임의경매

권리자: 서울원예농업협동조합

권리금액: 521,735,785원

말소: 말소

비고: 수원지방법원 성남지원의 임의경매개시결정(2025타경51758)

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-03-31

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요: 정보 없음)

비고:

* 건축물표제부 요약:

건물명: 풍산동 490-2 공장 (주식회사 스마트밸리)

주용도: 공장(지식산업센터)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕

총층수: 지하 4층 / 지상 10층

전유부분 호수: 733호

본건 호명: 알비169 (지하 1층)

준공일: 2019-07-04

4. 상권분석

본 건이 위치한 하남시 풍산동 지역은 대규모 아파트단지와 업무/상업시설, 학교 등이 밀집한 지역입니다.

"한홀초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

근린생활시설로 현재 "중화요리 홍반점"으로 이용 중입니다.

주변 교통은 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로, 개발 및 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 지역입니다.

인근에는 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 등 도로가 잘 정비되어 있어 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 아파트단지가 형성되어 있어 잠재적인 소비자층을 확보하고 있습니다.

관공서, 공원 등 편의시설 및 녹지 공간도 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 쾌적합니다.

본 물건은 지하 1층 상가이나, 지식산업센터 및 주변 상업시설 이용자들의 접근이 가능합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 현재 "중화요리 홍반점"으로 운영 중이나, 상권 변화, 업종 전환, 또는 공실 발생 가능성에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

* 해당 물건은 지하 1층에 위치하므로, 지상층 상가 대비 유동인구 확보에 다소 불리할 수 있습니다.

* 미사지구 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 자체의 노후화, 설비 상태, 관리비 연체 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동, 미사지구 지구단위계획구역 내에 위치한 근린상가입니다.

대규모 아파트 단지와 업무 시설이 인접하여 잠재적인 배후 수요가 풍부하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 권리상 안전한 물건입니다.

다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

지하 1층에 위치하나, 지식산업센터 내 상가로서 잠재적인 가치를 가지고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재가 많은 미사지구 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 주변 아파트 단지 및 업무 시설의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 안전하게 접근 가능합니다.

* 감정가 대비 상대적으로 저렴한 낙찰가를 확보할 경우 시세차익 또한 기대할 수 있습니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 고객 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리상 인수되는 금액이 없어 채권 총액 또는 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본 물건의 명도 난이도, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가: 656,000,000원

권리 분석상 특이사항이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 초기 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 초기 전략이며, 상세 조사 후 최종 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 임장 활동 결과 등을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.