나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51859 [1] 경기도 광주시 신현동 883-11 포레스트타운 312동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""상태마을"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51859 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 883-11 포레스트타운 312동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

* 건물면적: 35.65㎡ (약 10.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준임 [cite: Provided Text].

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임 [cite: Provided Text].

* 성남시 분당구와 인접하여 분당 생활권 공유가 가능하나, 57번 지방도의 교통체증이 발생할 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2025년 3월 25일자 신한카드(주)의 강제경매개시결정 등기임 [cite: Provided Text].

* 이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 고승로(고 ) 씨의 주택임차권(을7)은 2025년 5월 23일 접수되었고, 권리금액은 108,000,000원이며, 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 대항력이 인정되어 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

* 그 외 현대카드(주), 삼성카드(주)의 가압류 및 신한카드(주)의 강제경매 등기 등은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼합된 주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함 [cite: Provided Text].

* 신현동은 분당과 인접하여 상대적으로 높은 주거 선호도를 보이는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교(신현초등학교, 광주광명초등학교, 신현중학교)가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 대중교통 이용 시 서울 및 분당 접근성이 양호한 편이며, 57번 지방도를 통해 광주시 내 이동 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태를 가진 단지들이 분포하고 있습니다.

* 제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 고승로(고 ) 씨는 108,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖춘 임차인이며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로 총 매입 비용에 포함되어야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 감정평가액은 151,000,000원이며, 전용면적은 약 10.78평입니다.

* 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 108,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매입 총액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 비슷한 면적과 연식의 다세대주택은 1억 3천만원에서 1억 7천만원 선에서 거래되는 것으로 보입니다 [cite: Provided JSONs, 6]. 이를 감안할 때, 감정가 1억 5천1백만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 분당과 인접한 신현동 지역의 주거 가치 상승 잠재력.

* 비교적 낮은 면적(약 10.78평)으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있으나, 대항력 있는 임차인 인수 비용을 고려해야 함.

* 적절한 시세 이하로 낙찰받을 경우, 인수 금액을 포함한 총 투자 비용 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 151,000,000원이나, 대항력 있는 임차인(고승로)의 인수 보증금 108,000,000원을 고려해야 합니다.

* 이를 감안하여, 투자자가 실질적으로 취득 가능한 순수 부동산 가치에 비례한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건 부동산의 시장 가치는 대략 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 예상됩니다 [cite: Provided JSONs, 6].

* 따라서, 임차인 인수 금액을 제외한 낙찰자 순수 부담액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 60,000,000원 으로 제안합니다.

* 이 경우, 총 매입 비용은 입찰가 60,000,000원 + 인수 보증금 108,000,000원 = 168,000,000원 이 됩니다.

* 이는 감정가 151,000,000원보다 높은 수준으로, 낙찰 후 시세 상승이 뒷받침되어야 수익 확보가 가능하거나, 보수적인 접근 시 더 낮은 입찰가(예: 50,000,000원)를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.