나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51633 [1] 경기도 광주시 능평동 119-15 에코앤뷰 102동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포서부파출소' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 에코앤뷰 제102동 제4층건 중
제2층 제201호로서,
외벽 : 적벽돌 및 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 ""내부구조도""를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

능평동 119-15 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 황길남)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51633 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 119-15 에코앤뷰 102동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

건물면적: 56.27㎡ (약 17.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포서부파출소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 해당 지역에 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 토지이용계획에 따라 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2021년 6월 18일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류(채권금액 22,201,406원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 상 주택임차권(황길남, 권리금액 195,000,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(황길남)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-03

* 확정일자: 2021-02-01

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

본 물건은 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차인 황길남 씨가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 조건이 적용됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 5월에 거래된 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 포레스빌(103동): 2026년 5월 9일, 160,000,000원 (전용면적 53.84㎡, 약 16.29평)

* 두루미인3차(바동): 2026년 5월 9일, 164,000,000원 (전용면적 59.96㎡, 약 18.14평)

* 필하우스: 2026년 5월 5일, 247,000,000원 (전용면적 52.3㎡, 약 15.82평)

4.2. 시세 평가

본건 물건의 전용면적은 56.27㎡(약 17.02평)입니다. 유사한 시기에 거래된 포레스빌, 두루미인3차 사례를 기준으로 볼 때, 시세는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 판단됩니다. 필하우스 사례는 건물 연식(2019년) 및 거래 위치(광주시, 용인시 기흥구)가 다소 상이하여 직접 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 210,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 마트, 상점, 병원 등 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 주택지대로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근 교육 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주택지대 특성상 기본적인 학군 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 황길남 씨는 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 협조하기로 하였습니다. 따라서 임차인으로 인한 명도 관련 분쟁이나 보증금 인수 리스크는 현저히 낮다고 판단됩니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역에 속해 있어 향후 개발이나 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약으로 인해 인수 보증금이 없어 명도 및 권리 관련 리스크가 매우 낮은 것이 가장 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 주변 시세를 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 없음 및 HUG와의 확약으로 보증금 인수 부담 없음.

* 양호한 입지: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주거 환경이 무난함.

* 안정적인 주거지: 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 인프라 구축.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매가 분석 (160,000,000원 ~ 170,000,000원)

건물 연식(2013년) 고려

인수 보증금 0원을 고려했을 때, 현재 시장 상황 및 최근 매매 사례를 기반으로 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여, 응찰 시에는 낙찰 후 시세차익 또는 임대 수익률을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.