나이스옥션 법원경매 성남 2025타경541 [1] 경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4 근린시설 경매

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4 (근린시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경541(성남지원 경매5계). 감정가 886,180,000원, 최저가 620,326,000원. 매각기일은 2026-09-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 541 [1]
소재지	경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4
용도	근린시설
매각기일	2026.09.21
관할법원	성남지원 경매5계 ((031)737-1325(구내전화1325))
이용제한	비행안전제6구역(전술), 자연녹지지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 배수구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)하수처리구역, 개발제한구역

면적

토지면적	1,578㎡ (477.35평)

금액

감정가	886,180,000원
최저가	620,326,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	62,032,600원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.09.29	3,884,759,100원	변경
신건	2026.01.19	886,180,000원	변경
신건	2026.08.14	886,180,000원	유찰
2차	2026.09.21	620,326,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 &quot;갈현 인터체인지&quot; 남측 인근에 위치하며 부근은 지방도변 상가지대로서 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.
형태 및 이용상태: 기호(1) 인접도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 미경작 휴경지 상태임. 기호(2,4) 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(6) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주자창으로 이용중임.
인접 도로상태: 기호(1,2,4) 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 기호(6) 지적도상 맹지이나 동일 소유의 인접토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 기호(2,4,6) 도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,비행안전제6구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
제시목록 외의 물건: 조사일 현재 본건 기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 관정이 소재함.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(3) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 단층건 제1종 근린생활시설(소매점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임. 기호(5) 일반철골구조 경사지붕(판넬) 2층건 제2종 근린생활시설(일반음식점)로서, (사용승인일:2022.10.19) 내,외 벽 : 샌드위치판넬 마감. 창 호 : : 하이샷시 단창임.
이용상태: 기호(3) 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 기준시점 현재 &quot;공실&quot; 상태임. 기호(5) 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 &quot;공실&quot; 상태임.
설비내역: 기호(3,5) 위생 급.배수 설비 및 소방설비 무난시됨.
부합물 및 종물: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 물건(관정)포함.
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1578. 00㎡는 약 477.39평입니다.

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4 인근 지역에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 성남시 상대원동에는 소각장이 운영 중이며, 해당 물건지와 거리가 다소 있습니다.

성남시 중원구 갈현동 지역은 지방도변 상가지대로서 인근에 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통인 편입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 미경작 휴경지 상태이며, 기호(2,4) 토지는 상업용 건부지, 기호(6) 토지는 주차장으로 이용 중입니다. 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다. 특히 기호(1) 토지는 농지법 적용 대상 농지입니다.

토지 등기부요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을13)입니다. 이 권리를 포함한 대부분의 권리(을13, 을18, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을8, 을11, 갑2, 갑3, 갑4)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 토지와 건물 등기부채권 총액은 3,508,665,368원입니다.

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4번지 일대는 지방도변 상가지대로 주변에 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 물건에 포함된 건물은 제1종 근린생활시설(소매점)과 제2종 근린생활시설(일반음식점)로, 2022년 10월 19일 사용승인을 받았으나 현재 기준시점부로 공실 상태입니다. 상권 활성화 요인으로는 지방도변에 위치하여 유동인구 접근성이 있을 수 있으나, 현재 건물 공실 상태는 상권의 활성화 정도에 대한 의문점을 제기합니다.

성남시 중원구 갈현동 500-4번지 물건지 인근에 위치한 시설에 대한 직접적인 생활정보 언급은 제한적입니다. 다만, 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점에서 중요한 리스크가 존재합니다. 또한, 해당 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 건물은 최근 신축되었으나 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시외 물건인 관정이 포함되어 있어 향후 관리 및 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다. 일부 토지가 맹지(기호6)로 지적되어 있으나, 동일 소유의 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

본 물건은 경기도 성남시 중원구 갈현동에 위치한 토지 매각 대상 건으로, 지방도변에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다수의 용도 제한이 존재하며, 현재 건물이 공실 상태라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 농지법 적용 대상 농지가 포함되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

본건은 성남시 중원구 갈현동의 지방도변에 위치하며, 1578.00㎡(약 477.39평)의 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 최근 신축된 건물(2022년 사용승인)이 소재하고 있어 향후 활용 가능성이 있습니다. 개발제한구역 내에 위치하고 있으나, 향후 해당 구역의 해제 또는 완화 시 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 물건의 감정가 886,180,000원을 기준으로, 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 본건은 농지취득자격증명 제출이 필수이고, 개발제한구역 등 각종 법규제 사항이 존재하며, 현재 건물이 공실 상태인 점을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다.

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1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경541 (1)

2.2. 소재지

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4

2.3. 용도

근린시설

2.4. 감정가

886,180,000원

2.5. 면적

토지면적: 1578.00㎡ (약 477.39평)

건물면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

2.6. 경매 구분

부동산임의경매

2.7. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (등기부 요약 기반 추정)

2.8. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명, 공동담보

* 제시외 물건(관정) 포함

2.9. 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 반환 불가)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 "갈현 인터체인지" 남측 인근에 위치하며, 지방도변 상가 지역으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 이용 상태

* 기호(1): 인접도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 미경작 휴경지 상태입니다.

* 기호(2,4): 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(6): 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주차장으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 도로 접근성

* 기호(1,2,4): 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 기호(6): 지적도상 맹지이나 동일 소유의 인접 토지인 기호(2,4)를 통하여 접근 가능합니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다. 특히 기호(1) 토지는 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.1. 6. 혐오시설 유무

경기도 성남시 중원구 갈현동 500-4 인근 지역에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을13)입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되는 권리

을13 (근저당권), 을18 (근저당권), 갑3 (압류), 갑4 (압류), 갑5 (임의경매), 갑6 (압류), 갑7 (가압류) (토지)

을8 (근저당권), 을11 (근저당권), 갑2 (임의경매), 갑3 (압류), 갑4 (가압류) (건물)

이 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있으나, 본건에 대한 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 5. 총 채권액

토지와 건물 등기부채권 총액은 3,508,665,368원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 성남시 중원구 갈현동 일대는 지방도변 상가지대로, 인근에 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 2. 건물 현황

물건에 포함된 건물은 제1종 근린생활시설(소매점)과 제2종 근린생활시설(일반음식점)로, 2022년 10월 19일 사용승인을 받았으나 현재 기준시점부로 공실 상태입니다.

1.3. 3. 잠재적 상권 활성화 요인 및 저해 요인

지방도변 위치로 인한 유동인구 접근성 및 상업 활동 가능성이 잠재적 활성화 요인이 될 수 있습니다. 그러나 현재 건물이 공실 상태인 점은 상권의 활성화 정도에 대한 의문점을 제기하며, 잠재적 저해 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

주변에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 지방도변 상가 지역 및 주거 지역이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지 취득 자격 증명 필수

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 보증금이 반환되지 않는다는 점에서 매우 중요한 리스크 요인입니다.

1.5. 2. 각종 개발 제한

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 3. 현재 공실 상태

신축 건물이 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.5. 4. 제시외 물건 관리

제시외 물건인 관정이 포함되어 있어, 향후 관리 및 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 5. 토지 이용 현황

기호(6) 토지가 지적도상 맹지로 분류되어 있으나, 동일 소유의 인접 토지를 통해 접근이 가능하여 실질적인 문제는 없을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 개요

본 물건은 경기도 성남시 중원구 갈현동에 위치한 토지 매각 대상 건으로, 감정가는 886,180,000원입니다. 넓은 토지 면적(1578.00㎡, 약 477.39평)과 함께 최근 신축된 근린생활시설 건물이 존재합니다.

1.6. 2. 입지 및 규제

지방도변에 위치하여 접근성은 양호하나, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 3. 법적/행정적 요건

특히, 본건 토지의 일부가 농지로 분류되어 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 위험이 있습니다.

1.6. 4. 현재 상태

건물은 2022년 사용승인되었으나 현재 공실 상태로, 임대 수익 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 넓은 토지 면적 및 성남시 입지

1578. 00㎡(약 477.39평)의 넓은 토지를 성남시라는 수도권 핵심 지역에서 확보할 수 있다는 점이 매력적입니다.

1.7. 2. 신축 건물 존재

2022년 사용승인된 비교적 최신 건물이 소재하고 있어, 즉시 활용하거나 리모델링하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 3. 개발 잠재력 (장기적 관점)

개발제한구역 내에 위치하나, 향후 지역 개발 계획 변경이나 규제 완화 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

본건의 감정가는 886,180,000원입니다. 그러나 본 물건은 농지취득자격증명 제출 필수, 개발제한구역 및 비행안전구역 포함, 현재 건물 공실 상태 등 다수의 제약 조건과 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준임을 고려할 때, 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.8. 2. 권고 입찰가 범위

상기 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 886,180,000원 대비 70% ~ 85% 수준 인 6억 2천만원 ~ 7억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 참여자 수, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보