나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51952 [1] 경기도 광주시 회덕동 176-1 1761라스텔라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""보현사"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 3층 302호로서

외벽 : 석재쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정주원)로부터 2026. 4. 10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51952 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 176-1, 1761라스텔라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 57.59㎡ (약 17.42평)

건물면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공연도: 2016년

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 회덕동 소재 "보현사" 서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 소규모창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (2025.04.08, 사건번호 2025타경51952)임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 정 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨.

인수되는 권리: 상기 임차인의 경우 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 기타 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 HUG의 채권으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 채권액 (등기부 기준): 210,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 일부 소규모 창고, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 전형적인 근린주거지역의 상권 특성을 보임.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

최근 매매 사례 분석을 통해 시세 동향 파악이 중요함.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장 이용이 비교적 편리하며, 지역 내 기본적인 마트, 병원 등 편의시설은 접근 가능할 것으로 보임.

교육시설: 관련 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역이므로 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높음.

자연환경: "보현사" 인근이며, 농경지, 임야 등 자연 친화적인 환경이 일부 조성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 시세 괴리: 감정가(204,000,000원) 대비 최근 실거래가(145,000,000원 ~ 175,000,000원)가 현저히 낮은 수준임. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 높이며, 추후 재매각 시 최저매각가격 하락이 예상됨.

주위 환경: 주택 외에 소규모 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어, 주거 환경 외 타 용도의 시설로 인한 환경적 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없음. (주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았음.)

임차인 확약서: 임차인 관련 HUG의 확약서가 법적 효력을 발휘하여 임차보증금 인수 부담이 없다는 분석이나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성은 아주 낮게 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 다세대주택으로, 권리 분석상 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확하고 안전함.

건축연도가 2016년으로 신축급에 해당함에도 불구하고, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 첫 경매에서 유찰될 가능성이 높아 보임.

향후 재매각 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: HUG 관련 채권 및 임차인의 대항력 부재로 인해 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이므로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

향후 가치 상승 잠재력: 현재의 시세 대비 높은 감정가는 시장 상황에 따라 조정될 여지가 있으며, 지역 개발 등 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립,다세대,빌라 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 거래 기준):

* 59.36㎡, 3층, 2012년식: 145,000,000원

* 56.45㎡, 2층, 2014년식: 150,000,000원

* 59.81㎡, 3층, 2012년식: 175,000,000원

본건(51.46㎡, 3층, 2016년식)은 상기 거래 사례들과 비교 시 면적은 다소 작으나 건축 연도는 최신임.

최근 매매가격을 기준으로 평당 또는 제곱미터당 가격을 환산하여 분석 시, 본건의 현 시세는 약 138,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 추정됨.

권리 인수 부담이 없고 건물 연식이 최신인 점을 고려하되, 최근 시장 가격을 반영한 합리적인 투자 관점에서 예상 입찰가를 제시함.

본건의 감정가(204,000,000원) 대비 시세가 낮아 첫 경매에서 유찰될 가능성이 높으므로, 유찰 후 최저매각가격 하락을 기다리는 전략도 유효함.

제시 제안 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.