나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51655 [1] 경기도 광주시 능평동 266-9 오포프라임 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건물내 제4층 제401호로서,

외벽: 드라이비트, 몰탈위페인트 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스시설에 의한 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

없 음.

공부와의 차이

본건에 후첨 사진용지와 같이 다락층이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

본 건 다락층이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경51655 (1)

건물명: 오포프라임

용도: 다세대주택

1.2. 소재지 및 이용현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 266-9 오포프라임 4층401호

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 다락층이 별도로 소재함.

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 62.00㎡ (약 18.75평)

건물면적: 53.34㎡ (약 16.13평)

감정가: 196,000,000원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, '능평동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본 건의 북측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(갑2, 갑3) 후 주택임차권(을5)이 설정되었으며, 이후 강제경매(갑4)가 개시되었습니다. 말소기준권리는 강제경매(갑4)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김청자 (마스킹: 김 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-31

* 확정일자: 2020-12-09

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 본 건에 대한 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 을구 5번 임차권(김청자)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리관계 요약

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인 김청자씨가 존재하며, 보증금 1억 6,800만원은 낙찰 후 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 다세대주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* "포레스빌(103동)" (2013년식, 53.84㎡, 3층): 2026년 5월 9일, 16,000만원 거래.

* "두루미인3차(바동)" (2012년식, 59.96㎡, 1층): 2026년 5월 9일, 16,400만원 거래.

* "필하우스" (2019년식, 52.3㎡, 4층): 2026년 5월 5일, 24,700만원 거래.

4.2. 시세 분석

본 물건은 2010년 준공된 '오포프라임' 건물로, 전용면적 53.34㎡ (약 16.13평)입니다.

비교적 최신 연식인 '필하우스'(2019년식)가 2,470만원에 거래된 점은 높게 평가할 수 있습니다. 반면, 연식이 비슷한 '포레스빌'(2013년식)과 '두루미인3차'(2012년식)는 각각 1,600만원, 1,640만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가 1억 9,600만원은 최근 거래된 유사 연식 물건들의 시세(1억 6,000만원 ~ 1억 6,400만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 다만, '필하우스'의 높은 거래가는 신축 연식 및 조건 차이를 고려해야 합니다. 본 건은 4층 건물 내 4층이며, 다락층이 있어 실제 사용 면적이 넓을 수 있다는 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '능평동행정복지센터'가 가까이 있어 행정 업무 처리에도 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 건으로부터 인근에 능평초등학교(경기도 광주시 창뜰아랫길 14-3)가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 운영 중이거나 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

대항력 있는 임차인 김청자씨의 보증금 1억 6,800만원을 낙찰 후 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다. 이는 낙찰가의 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물리적 하자 리스크

건축물대장과의 차이점으로 다락층이 존재합니다. 이 다락층의 불법 건축 여부, 현황과의 일치 여부, 건축법상 제재 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9,600만원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6,800만원을 인수해야 할 가능성이 있어, 권리분석 상 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 설령 권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있더라도, 물건명세서 상 '매수인이 인수함'이라는 문구는 명확한 리스크이므로, 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 연식(2010년) 대비 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세와 비교 시, 감정가가 과도하게 높지 않은 편입니다.

* 별도의 다락층이 있어 실사용 면적 활용도를 높일 수 있습니다.

* 능평동 지역은 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 입지를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,800만원을 인수해야 할 가능성이 큰 상황입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 입찰가 산정 시 이를 매우 중요하게 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '매수인이 인수함'이라는 명확한 문구를 간과해서는 안 됩니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 196,000,000원

* 주변 시세 (유사 연식): 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 인수 가능 보증금: 168,000,000원 (최악의 경우)

상기 리스크를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 금액은 법원에 납부하는 낙찰가 기준이며, 임차인 보증금 인수 부담은 별도로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.