나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51573 [1] 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 제11층 제101-1128호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔
음식점, 점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사
정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 제11층 제101-1128호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물 업무시설(오피스텔), 판매시설(상점) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로2류, 소로1류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별
법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한
지역<수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.12.20일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임
50656)으로 2023.12.26일자 주택임차권이 등재 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51573 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 제11층 제101-1128호

용도: 오피스텔

건물명: 미사역 효성해링턴 타워 더 퍼스트

건축년도: 2018년

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

건물면적 (전용면적): 20.69㎡ (약 6.26평)

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경:

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 음식점, 점포 등 다양한 상업 빌딩과 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통상황:

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

도로상태:

본 물건은 주변으로 대로2류, 소로1류, 중로1류와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획:

본 물건지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있으며, 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑6, 하남시 압류 (2025.01.15 접수)

주요 권리 현황:

* 을3, 한승주 주택임차권 (2023.12.26 접수): 인수 대상 권리.

* 갑7, 한승주 강제경매 (2025.02.19 접수): 본 경매 사건의 근거가 되는 권리.

임차인 정보:

* 임차인: 한승주 (말소기준권리 상 채권자이기도 함)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-06

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 물건명세서에 따르면, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못했을 경우, 매수인이 부담해야 하는 금액입니다. 다만, 권리분석상의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본 물건이 속한 건물은 오피스텔, 상점, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 주변으로는 다양한 상업 빌딩과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

지역 특성:

미사역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성:

지하철 5호선 미사역(예상)과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변 편의시설:

단지 내 상가 및 인근 상업 지구에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 자리하고 있어 생활이 편리합니다. 또한, 인근에 공원 및 하남종합운동장이 있어 여가 활동에도 용이합니다.

주거 환경:

오피스텔 밀집 지역으로 젊은 직장인이나 1인 가구의 선호도가 높은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(한승주)의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 경매를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

물건의 강점:

미사역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경은 본 물건의 가장 큰 장점입니다. 또한, 신축급 오피스텔로서 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주변 상업시설과의 연계성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

물건의 약점:

선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점이 치명적인 약점입니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있으며, 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

전반적인 평가:

입지 조건은 매우 우수하나, 인수해야 하는 임차 보증금으로 인해 투자 가치가 크게 낮아질 수 있는 물건입니다. 임차권 인수 조건을 면밀히 검토하고, 총 예상 취득 비용을 철저히 계산한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

미사역 역세권 오피스텔의 가치:

미사지구는 신흥 주거 및 상업 중심지로 발전하고 있으며, 역세권 오피스텔은 꾸준한 임대 수요와 시세 상승 가능성을 가지고 있습니다.

소형 오피스텔의 임대 수요:

20. 69㎡의 전용면적은 1인 가구나 젊은 직장인에게 인기가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 전용면적 20.69㎡의 오피스텔은 2026년 5월 기준으로 약 10,200만원에서 10,600만원 사이에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 물건의 현재 시장 시세는 약 105,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본 물건의 감정가는 143,000,000원으로, 추정 시세인 105,000,000원보다 약 38,000,000원 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 선순위 임차인(한승주)이 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 만약 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 매수인은 이를 인수해야 합니다. 추정 시세가 105,000,000원인 점을 감안할 때, 140,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면 어떤 금액으로 입찰하더라도 총 취득 비용이 시세보다 높아져 수익을 기대하기 어렵습니다.

하지만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 고려하여, 만약 실제 인수 부담이 없거나 매우 적다고 가정한다면, 시장 시세의 85% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

시장 시세(105,000,000원)의 85% = 약 89,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 140,000,000원을 인수하지 않는다는 가정 하에 산정한 것입니다. 실제로는 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이 경우 총 취득 비용은 예상 입찰가에 140,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다. 따라서, 본 물건은 인수 보증금 관련하여 추가적인 면밀한 법률 검토 없이는 입찰을 적극 권장하기 어렵습니다.

총 예상 취득 비용 (최악의 경우):

예상 입찰가: 89,000,000원

인수 보증금: 140,000,000원

총 예상 취득 비용: 89,000,000원 + 140,000,000원 = 229,000,000원 (추정 시세 105,000,000원 초과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.