나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51559 [1] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 중 제1층 제118호로서
(사용승인일:2019.01.14)
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 페어글라스입니다.

이용상태

공부 상 용도는 근린생활시설이나, 현황 '공실'상태입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 '상업용'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 중점경관관리구역(2016-10-06)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.



기타

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물건 비고

공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황'공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51559 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1147 (미사대로 424) 트레비타워 1층 118호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 의료시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 1,310,000,000원

* 토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광주지구축산업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2019년 1월 14일

* 건물 층수: 총 10층 중 1층 (지상 1층)

* 건물 내 총 호수: 125호

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등

* 등기부채권 총액: 1,367,346,951원

2. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 도로: 동측으로 노폭 약 40m의 포장도로, 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 15m 및 10m의 보행자전용도로와 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 광주지구축산업협동조합 근저당권 (을1), 접수일자 2023-03-14, 채권금액 1,056,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차 진행 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임의경매 신청 채권자: 광주지구축산업협동조합 (갑12)

* 기타 등기 사항: 소유권이전 (갑5), 신탁등기말소 (갑4), 가압류 (갑6, 갑8), 압류 (갑13) 등이 확인되나, 모두 말소 대상임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요

4. 상권분석

* 위치적 이점: 하남종합운동장 인근에 자리하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 수요가 풍부함.

* 건물 구성: 트레비타워는 다양한 업종의 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설 등이 입점 가능한 복합 상업시설임.

* 도로 접근성: 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 매우 우수하며, 이는 상가로서의 가치를 높이는 요인.

* 지역 개발: 미사지구 개발 계획에 따른 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대되는 지역.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 올림픽대로 및 서울외곽순환고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 하남종합운동장 이용이 편리하며, 차량 이동 시 스타필드 하남, 이마트, 코스트코 등 대형 쇼핑몰 및 생활 편의 시설 이용이 수월함.

* 교육시설: 망월초등학교, 하남중학교, 하남고등학교 등이 인근에 위치하고 있음.

* 의료시설: 본 건물 내 또는 인근에 다수의 병원 및 의원 등 의료 시설이 소재하여 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 현황 '공실' 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요하며, 공실 장기화 시 수익 발생 지연 가능성 존재.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 높아, 경쟁 입찰 시 예상보다 높은 낙찰가로 결정될 수 있음.

* 도시계획 영향: 공공주택지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 제약이나 변화 가능성이 있음.

* 미확인 임대 관계: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성 존재.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 하남시 미사지구 인근에 위치한 1층 상가로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 양호합니다.

* 주변 배후 수요가 풍부하고 교통 접근성이 뛰어나 상권으로서의 기본적인 조건은 갖추고 있습니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 결정 전 반드시 면밀히 조사하고 대비해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 철저한 임차인 분석과 합리적인 임대 계획 수립을 전제로 접근한다면, 장기적인 관점에서 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 일반 상가 대비 유리한 입지 조건.

* 미사지구 성장 잠재력: 하남시의 지속적인 도시 개발과 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

* 건물 신축 연도: 2019년 완공으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 비용 절감 및 임차인 선호도 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 확보의 안정성 증대.

9. 예상 입찰가

* 본 보고서에 포함된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 적정 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태 및 향후 개발 계획 등을 추가로 조사하여 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 임차인 확보 기간 및 예상 임대 수익률을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않아도 됩니다.

* 전문가의 컨설팅을 통해 시장 상황에 맞는 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.