나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51795 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 수정구 고등동 소재 ""고등동행정복지센타"" 남측 인근에 위치한 부동산으로서
주위는 단독(다가구)주택, 주상용, 아파트, 오피스텔 등이 소재하고 있으며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 원활하며, 동측으로 간선도로(대왕판교로)가 통과하고, 인근에
버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 중 제1층 제101호로서
외벽 : 화강석붙임 마감 등
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(커피에반하다)로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차장 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 대지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대왕판교로(약 40m), 서측으로 약 10m, 북측으로 약 12m 정도의 도로와
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(고등) , 대로1류(폭 35m~40m)(2019-12-31)(접합)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)
(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경51795 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 616, 대왕빌딩 주건축물 1동 1층 101호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 783,000,000원

토지면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.07㎡ (약 10.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

건물명: 대왕빌딩

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

성남시 수정구 고등동 소재 '고등동행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독(다가구)주택, 주상용 건물, 아파트, 오피스텔 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 주변에는 다수의 오피스텔과 상가, 그리고 소규모 주택가가 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 동측으로는 약 40m 폭의 대왕판교로가 통과합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 대왕판교로를 통해 판교테크노밸리, 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 인근 '고등동입구' 버스정류장에는 100여 개의 노선이 운행되어 대중교통이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 인접 도로 및 대지 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건은 인접 도로 중 동측 약 40m 폭의 대왕판교로, 서측 약 10m, 북측 약 12m 도로와 접하고 있습니다. 본건은 대왕판교로변에 위치하며, 대로변에 접해 있어 가시성이 좋습니다. 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 지하 2층, 지상 5층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전과 신탁등기 말소(2021-01-22 접수) 기록이 있습니다. 현재 말소기준권리는 서울강동농업협동조합의 근저당(2024-07-05 접수, 540,000,000원)입니다. 이후 전북은행의 가압류(2024-12-30 접수, 17,028,607원), 성남시의 압류(2025-02-26 접수), 서울강동농업협동조합의 임의경매(2025-03-17 접수, 461,495,221원), 성남시의 추가 압류(2025-04-28 접수)가 순차적으로 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 557,028,607원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-05-03

* 확정일자: 2024-11-20

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 그러나 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요할 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건 건물은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '커피에반하다'라는 상호로 영업 중인 것으로 확인됩니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 주변에는 다수의 오피스텔과 상가, 그리고 소규모 주택가가 혼재되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

고등동은 성남시 수정구에 위치하며, 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 고정적인 배후 수요가 존재합니다. 또한, 대왕판교로 인근에 위치하여 직장인 유동인구 및 차량 통행량도 상당할 것으로 예상됩니다. 행정복지센터가 인근에 위치하여 관공서를 이용하는 유동인구 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'고등동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다. 가장 가까운 공공기관으로는 고등동행정복지센터가 도보 5분 거리에 있습니다. 주변 상업 시설 및 주거 밀집 지역에 따른 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 공공시설

* 고등동행정복지센터 (도보 5분 거리)

* 대형 병원이나 주요 관공서는 차량 10분 이상 이동 필요

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 인수 부담은 없으나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 5.57억원으로, 감정가 7.83억원 대비 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 중 유찰 가능성을 높일 수 있으나, 입찰 시에는 총 채권액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 입지/환경 리스크

* 비행안전구역: 본건은 '비행안전제5구역(전술)'에 해당합니다. 이 구역은 군사작전 수행에 방해가 되는 건축 행위가 제한될 수 있으며, 고도 제한 등이 적용될 수 있습니다. 관련 법규 및 규제를 국방부 등 관련 기관에 문의하여 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 없음: 주변에 혐오시설이나 공해 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 영업 중인 임차인이 있으나, 실제 계약 관계나 추가적인 임대 조건에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동에 위치한 근린상가로, '고등동행정복지센터' 인근에 자리잡고 있어 행정 접근성이 좋고 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 현재 영업 중인 임차인이 있으며 대항력이 있으나, 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 높은 총 채권액과 비행안전구역 편입은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 주거 밀집 지역 및 주상복합 단지 형성으로 고정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 교통의 편리성: 대왕판교로 등 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 상대적으로 낮은 면적: 소규모 상가로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 등기부채권 총액, 인수 보증금, 주변 시세, 임차 현황, 그리고 비행안전구역과 같은 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되었으므로, 명도 비용 및 소요 시간 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 비행안전구역 관련 규제 내용을 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 본인의 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.