나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51754 [1] 경기도 하남시 신장동 602 하남유니온시티에일린의뜰 105동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51754 [1] 경기도 하남시 신장동 602 하남유니온시티에일린의뜰 105동 13층1301호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51754
• 주소: 경기도 하남시 하남유니온로 70 하남유니온시티에일린의뜰, 105동 13층1301호
• 용도: 아파트

성남지원 경매4계 2025타경51754 | 소재지: 경기도 하남시 하남유니온로 70 하남유니온시티에일린의뜰, 105동 13층1301호 | 감정가: 986,000,000원 | 최저가: 986,000,000원 | 용도: 아파트

1. 성남지원 2025타경51754 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51754 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 602 하남유니온시티에일린의뜰 105동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 986,000,000원

토지 면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (공급면적 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 남OO

특이사항: 지분 매각 (전체 소유권 중 일부 지분만 매각될 가능성이 높으므로, 정확한 매각 지분율 및 관련 법적 사항 검토 필수)

기타: 임대 관계는 미상임.

1.2. 입지 조건

주변 환경: 경기도 하남시 신장동에 위치하며, '신장중학교' 북측 인근의 주거 지역입니다. 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 시설 접근성: 하남스타필드와 유니온파크가 인접해 있어 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 매우 편리한 '몰세권' 입지입니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분: 채권자 남OO에 의한 부동산 강제 경매입니다.

매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

특이사항: '지분 매각'으로 명시되어 있어, 해당 물건은 전체 소유권 중 일부 지분만 경매에 나올 가능성이 높습니다. 이는 소유권 이전, 관리, 활용 등에서 다른 지분권자와의 복잡한 협의를 필요로 하며, 단독 처분이 어렵다는 점에서 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 등기부등본을 통해 정확한 지분율 및 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

기타 권리 관계: 감정평가서상 별도의 인수되는 권리는 명시되지 않았으나, 법원 매각물건명세서 및 등기부등본상의 권리 변동 내역을 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

주변 상업 시설: 단지 바로 앞에 하남 유니온 스퀘어(현재 스타필드 하남)와 같은 대규모 복합 쇼핑몰이 위치해 있어 쇼핑, 외식, 문화, 엔터테인먼트 시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 내 상가도 운영되고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 특징: '몰세권' 입지로서, 대형 쇼핑몰을 중심으로 형성된 상업 및 문화 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경: '신장중학교'가 인접해 있으며, '금강유치원', '하남유치원', '신평초등학교' 등 다수의 교육 시설이 주변에 분포하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 여러 학교 환경위생정화구역에 해당하므로 관련 규제 사항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 13층에 위치한 아파트입니다. 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 시설이 구비되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다.

주거 환경: 비교적 잘 정비된 주거 지역 내에 위치하며, 대형 쇼핑몰, 공원(유니온파크), 학교 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 가장 큰 리스크 요인으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로 향후 해당 부동산의 처분, 관리, 수익 창출 등 모든 과정에서 다른 지분권자와의 복잡한 법적, 실무적 협의가 불가피합니다. 이로 인해 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 최악의 경우 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다.

토지이용계획 및 제한 사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교환경보호구역 (상대/절대보호구역), 배출시설 설치 제한 지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산의 잠재적 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 및 환경 문제: 하남시 신장동에는 '유니온파크'라는 지하화된 복합 환경기초시설(쓰레기 소각장, 하수처리시설 등)이 위치해 있습니다. 이 시설은 지하화 및 최첨단 공법으로 악취 등 민원을 최소화하고 주민 편의시설(유니온타워, 공원, 체육시설 등)을 함께 조성하여 랜드마크로 자리 잡았으며, 인근 아파트 단지에 난방열 공급 등 긍정적 효과도 있습니다. 따라서 직접적인 '혐오 시설'로 인한 민원 발생 가능성은 낮다고 볼 수 있으나, 해당 시설의 존재 자체와 관련된 잠재적 환경 변화 가능성은 고려할 필요가 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 임대차 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 신장동의 '하남유니온시티에일린의뜰' 단지 내 아파트로, 대규모 복합 쇼핑몰인 스타필드 하남이 바로 앞에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리한 '몰세권' 입지를 자랑합니다. 또한, 신장중학교 등 교육 시설 접근성이 좋고, 유니온파크와 같은 공공 시설이 인접해 있어 생활 환경은 전반적으로 우수합니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 전체 부동산이 아닌 일부 소유권 지분만 매각되므로, 향후 매입자가 해당 부동산을 독립적으로 활용하거나 처분하는 데에는 상당한 법적, 현실적 제약이 따를 것입니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 함께 다른 지분권자와의 원만한 협의 가능성을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

다수의 도시계획적 제한 사항과 환경기초시설(유니온파크)의 존재 또한 고려해야 할 사항입니다. 다만, 유니온파크의 경우 지하화 및 주민 편의시설 조성으로 혐오 시설에 대한 부정적 인식을 극복하고 지역 명소로 발전했다는 점에서, 직접적인 환경 민원 발생 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 강점: 하남시 신장동이라는 지역적 이점과 스타필드 하남 인근의 탁월한 편의 시설 접근성은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

교육 환경: 학교와의 인접성은 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

리스크 관리 능력: '지분 매각'이라는 핵심 리스크를 이해하고, 이를 극복할 수 있는 법적, 실무적 역량을 갖춘 투자자에게는 잠재적 기회가 될 수 있습니다. (예: 타 지분권자 대상 지분 인수 추진, 법률 전문가 자문 활용 등)

신중한 접근 필요: 본 물건은 '지분 매각'의 특성상 일반적인 아파트 경매와는 차별화된 접근이 요구됩니다. 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 예상치 못한 손실을 초래할 수 있으므로, 충분한 정보 수집과 신중한 의사결정이 중요합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계