나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51855 [1] 경기도 광주시 신현동 581-26 아트리움 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 '신현3리 복지회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2012년 12월 21일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽: 치장벽돌타일 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박상묵)로부터 2026. 5. 20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경51855 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 581-26 아트리움 102동 2층201호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 건물명: 아트리움 102동 201호

- 사용승인일: 2012년 12월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

- 층수: 지상 4층 건물 내 2층

면적:

- 토지면적: 48.62㎡ (약 14.7평)

- 토지 지분: 48.618㎡ (약 14.7평)

- 건물면적: 41.70㎡ (약 12.6평)

- 건물 지분: 41.7㎡ (약 12.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 150,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 '신현3리 복지회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경51855)으로, 접수일자는 2025년 03월 25일입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 박상묵

- 보증금: 166,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 04월 12일

- 확정일자: 2022년 03월 14일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박상묵)로부터 2026년 05월 20일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

- 등기부상 주택임차권(을5)는 말소 대상입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

- 상기 임차인 박상묵은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 본 물건은 다세대주택으로, 직접적인 상업적 가치보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 4층 건물 내 2층

- 설비: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'신현3리 복지회관'이 인근에 위치하며, 주거지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

- 비록 대항력이 없는 임차인이나, HUG의 확약서 내용에도 불구하고 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못했을 경우 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁의 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (단, 법적으로 인수 부담은 없는 것으로 판단됨)

6.2. 토지이용 제한

- 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 건축행위나 토지 이용에 있어 환경 관련 규제 사항을 확인하고 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2012년 준공된 아트리움 아파트 단지 내 다세대주택으로, 비교적 양호한 건축 연도를 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 입지적으로는 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 차량 이용이 편리하며 주거 환경은 안정적입니다. HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 불확실성이 해소된 것으로 보이나, 관련 내용을 충분히 숙지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음.

- 동일 단지 내 비교적 신축급 건물.

- 안정적인 주거지로서의 가치.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일한 '아트리움' 단지 내 106동(2012년 준공)의 52.25㎡ 면적 물건이 2026년 5월 130,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 본건은 41.70㎡로 면적이 작으나, 동일 단지 내 거래 사례이므로 중요한 참고 자료가 됩니다.

- 본건 감정가: 150,000,000원 (41.70㎡ 기준, 약 11,900,000원/평)

- 비교 물건(아트리움 106동) 거래가: 130,000,000원 (52.25㎡ 기준, 약 8,230,000원/평)

비교 물건의 평당 단가가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 동일 단지 내 거래이므로, 낙찰가는 이를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 감정가를 상회하지 않는 범위 내에서, 비교 물건의 시세를 반영하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

*주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.